重庆楼市:未来房价走向如何?哪些区发展潜力大?适合投资?

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提问：成哥好，想问下未来三年内重庆房价的走向如何？哪些区的潜力比较大？适合投资。

回答：长远来看，重庆的房价仍然会继续上涨，而且涨幅非常的强劲。因为重庆的房价非常的低，和他的城市定位完全的不匹配，还有很大的增长空间。

重庆主城区的二手房均价表现是非常便宜的，最贵的渝中区江北区也不过1.5万元的单价。而其他的一些区域，甚至是刚刚过万的单价，比如北碚区，巴南区。重庆的房产虽然大幅的上涨了，但是目前的房价表现仍然非常的便宜，购房的门槛不高，房产的持有压力也不大。从重庆这座城市发展的格局来看，在接下来的时间里面，核心区域的潜力仍然是巨大的。尤其是江北嘴，弹子石，解放碑这样的三大CBD中心，围绕的两江四岸核心段。

我国的房价一直以来都有着自己的涨幅规律，一般都是三年一小涨，5年一大涨。而从上一轮血库存过后，重庆楼市到目前为止，已经横盘差不多三年的时间。结合之前的经济规律来看，未来三年内重庆楼市将面临一轮全新的大涨周期。整体上来看，未来三年内重庆的房价仍然是向上的，这个走势也是非常强劲的。接下来重庆核心区会提档升级，将发展成为对外开放的会客厅，这里将重点打造，要在重庆投资买房的朋友千万不要错过下一轮大幅上涨的机会，下一轮购房投资赚钱的机会。重庆回报率高的板块及楼盘详见内部分享！

提问：成哥，未来房价会怎么走？还会出现普涨情况吗？

回答：未来房价的主旋律是分化。一二线城市持续大涨，房价看不到尽头。三四线城市也是涨，逐渐分化，多年后，有些经济增长潜力会停滞，甚至因为人口流失和政策错误导致下跌，四线以下城市看人口流入，有些会涨很多，有些永远没希望。具体更详细的分析详见内部分享！

提问：成哥，最近重庆建了很多保障房，未来会不会影响商品房的涨幅啊？求分析！

回答：城市的优质土地是有限的，地方政府都是精打细算的，每块土地出让前就已经把预算做好，一旦搞不好那可是国有资产流失。市长有功，大兴保障住房，抑平房价，保障需求。

保障房本质是很好的，前提是需要大量的政府投入，补贴建房，才能控制成本，降低售价。但全国开始推行保障房政策的时候，没给补贴，必须体量达标，费用则自行解决。既不给钱又要造房，只有照收土地出让金的同时，修80%商品房，修20%经济适用房，经济房免费赠送给政府。如此一来，商品房还要平摊经济房的费用，而且土储有限，每修一套保障房，城市里就少修一套商品房，每一套看似免费的保障房，托高的是全市的商品房价。大量保障住房占用土储，抬高土地成本；以规划之名海量贱卖土地，抬高剩余土储成本；宏观调控只会让房价凶猛。

提问：未来10年来看哪些城市买房潜力较好，您都看好哪些城市，投资只能买一二线城市吗？

回答：未来强者恒强，马太效应依旧。从头部效应和特别收益的角度来看，确定性的高收益，稳定性都是重中之重，加上人口强劲，一线仍然是优选，未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比，外围新区可塑性也是比较强的。

如果资金量少，可以尝试二线。个别二线城市的雪坡更长，会有更大相对涨幅。目前相对较好的是杭州、武汉、长沙、重庆、成都、沈阳、南京、西安、郑州等。

买房我一直推荐一线城市优先、二线其次，放弃三四线。位置决定价值，房价涨跌最直接的原因，就是取决于人口的流入与流出，投资买房是持有一个城市的股份，赚取所在城市经济增长的红利，必定是应该买那个潜力较好的，要考虑“机会成本”和效率优先原则。具体更多详细分析详见内部！

提问：你好，现在较具投资潜力的二线城市是哪里？麻烦推荐一下，谢谢！

回答：二线推荐重庆，直辖市，会有更多红利倾斜扶持，加上重庆前几年房价有很多价值洼地，和城市价值不匹配，相继各板块在补涨，还有很重要一点，重庆不像成都平原城市，平原地多，城市板块逐渐由环状向外扩张，而重庆属于不规则的山地城市，真内环土地资源是有限的，等都开发好了，土地变少，房价势必要翻。更多具有投资潜力的城市详见内部！

提问：成哥好，重庆远郊区某33层高层小区，2T6，小区均价6000元。现有个建面100的二楼。优点：有一百多个平方的露台可以特别使用。缺点：紧邻小区配电房，只相隔几米。这种房子的价格和均价6000相比，应该如何定位？

回答：必须要赠送才算，违建不算，公共区域不算，小区质量越好，赠送面积可以价值更高。 赠送面积分为未来可能被拆除的面积，和不会被拆除的面积。不同的风险，值多少钱的估价不一样。 还分能做卧室的面积和不能做卧室的面积。能做卧室的要值钱很多。 露台、花园面积就肯定不能按照房间的面积来计算价值。 赠送面积的价值肯定要考虑进去，但不要忘了，通常愿意赠送面积的房子都是比较难卖的，所以综合评估下来，性价比反而不一定高。 建议先和开发商或者物业确认下，是赠送面积还是公共区域。 如果是裙楼顶不值钱的，赠送面积不加价或者只按0.1的价格计算即可。 二楼属于低楼层，折价5-10%左右，还要看采光条件如何。 配电房是瑕疵，减分项，较好不要买这样的房子，接盘侠会在意。 投资还是要看具体的楼盘。

提问：成哥，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？

回答:未来房价肯定会上涨，特别是一二线城市，以及城市群周边的城市，或者经济比较好的东部城市，都没有悬念，房子为什么会上涨，一方面就是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能就是人民币贬值。房产依然是比较好的保值资产。存钱收益跑不赢通胀。具体原因分析详见内部文章！

提问：昆明到是不存在倒挂，新盘比二手价格高，这波涨价之前，感觉昆明和武汉房价差不多，这一轮涨价武汉持续了两年多，昆明感觉还没涨上去就稳住了。昆明人口不多，政府也不抢人，是不是没有投资价值？

回答：西南和中部地区都只会有一个王者，西南重点发展的是重庆和成都，中部是武汉。不过现在也有小分支在昆明淘笋。具体分析详见内部文章！

提问：成哥，您觉得重庆的新房有投资潜力吗？

回答：有，重庆投资的要点是聚焦北部区域、零花钱、好心态、不影响成都。重庆的不足在于没有成都这种剪刀差，所以花的时间会比较久，心态一定要放好，如果有较高的预算，江北嘴是不错的板块。更多投资潜力高的板块推荐详见内部！

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