小区地面车位到底归谁?

小区地面车位到底归谁？

作者：文 军（广西海城律师事务所）

[导读]开发商欲将小区地面没有产权的车位出租给业主,而小区业委会认为所诉争车位系全体业主所有,遂引发诉争车位纠纷。那么，由此引发一个问题，小区地面车位到底归谁所有呢？

【裁判要点】

未经过规划，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

【基本案情】

一、豪运公司是重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号帝景豪苑小区的建设单位。在《建设工程规划许可证》中，地面停车位均未计入建筑面积。

二、2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为：“……我们认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”双方协商未果。

三、豪运公司向法院提起诉讼，请求依法确认重庆市九龙坡区帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车泊位393个（每个停车泊位价值3万元，共计1179万元）的权属归豪运公司所有。

【裁判结果】

一审重庆市第五中院经审理后，判决驳回豪运公司的全部诉讼请求。

二审重庆高院经审理后，驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

生效裁判认为，帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。首先，我国《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见，根据该法的规定，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过约定处理。根据本案查明的事实，豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方（豪运公司）所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”因此，豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。其次，如果争议的停车泊位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。第三，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》，虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个，但根据意见书载明的内容，393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中，豪运公司也未提交证据证明，在工程竣工验收时，通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。综上，前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定，本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

【相关法条】

《物权法》

第七十四条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

【律师观点】

1. 开发商获得国有土地使用权进行开发,该土地使用权和开发修建房屋的所有权由开发商原始取得,原本归属开发商。但随着商品房的销售,该国有土地使用权逐步转移至购房人。最终,包括小区道路、绿化、公共管理用房、健身娱乐设施等在内的小区公共土地使用权全部转移至全体业主。

2. 地面停车位非可以办理产权的建筑物,其本质仍然是土地使用权,该土地使用权最终转移归属全体业主。开发商将房屋销售完毕后,其对该小区的土地使用权,包括绿化、道路、地面车位的占用土地使用权消灭,其不能再主张任何权利。除非开发商仍自持有未销售房屋,作为业主之一共同行使权利。

3. 小区地面停车位的占有、使用、收益等权利归属全体业主,物业服务单位接受委托管理地面停车位,可以按照约定收取一定服务费。

【案件来源】

重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷二审民事判决书[重庆高院（2016）渝民终7号]

【延伸阅读】

1. 未经过规划，占用业主共同道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。

案例一：北京公联安达停车管理有限公司等与北京市华野家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书[北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第05879号]认为：“由于停车位包括规划内停车位及非规划停车位，而规划停车位已办理相关手续，此部分停车费收益，恋日绿岛业委会无权要求返还。对于非规划车位，因该车位占用业主共有道路或场地，应属业主共有，相应收益也应归全体业主共有。公联安达公司自2013年9月1日起已将其中部分非规划中停车位向业主出租，并收取了相应的租金，该部分收益公联安达公司应当返还，一审法院考虑公联安达公司管理成本及事实情况，认定公联安达公司应返还恋日绿岛业委会停车位收益20万，并无不当，本院应予支持。”

2. 经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商。

案例二：武汉市馨悦国际小区排名前列届业主委员会、武汉长港房地产开发有限公司物权纠纷二审民事判决书[武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终1819号]认为：“本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。本案争议的焦点在于诉争的58个地面停车位是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位”还是“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”。馨悦业委会在一审中提交的《工作联系函》（发件单位：武汉润美物业馨悦国际服务中心，收件单位：馨悦业委会）载明：“目前小区规划图上显示有62个绿化停车位，但实际勘测只有58个地面停车位”。2015年6月10日，馨悦业委会向长港房地产公司发出的《工作联系函》，载明：“馨悦国际小区根据有关规划，现有58个地面停车位（根据有关规划批复的数量）”。结合馨悦业委会在二审中所作的“根据规划审批图在小区实际勘测出的车位数量为58个”的陈述，可知本案诉争的58个地面停车位是案涉商品房项目经规划审批建设的配套车位，即《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位”，在其建成后，其初始所有权应由开发商享有，并可通过出售、附赠或者出租等约定确定该车位最终归属。现长港房地产公司已举证在签订商品房买卖合同时约定“出卖人享有该商品房所在项目的地上、地下停车位（库）架空层等的所有权（依法归国家所有的除外）”，诉争的58个地面停车位应属于长港房地产公司所有。馨悦业委会上诉称诉争的车位应属于全体业主共有，并未提供证据证明该58个地面停车位系“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”，本院对其该项上诉理由不予采纳。”