业绩会丨全年派息率70% 先进商企瞄准了这条“厚雪道”

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

“先进商企目前现金流比较充裕，2021年先进商企服务全年派息比例为70%，董事会建议在未来三年，每年全年派息比例不低于50%。按照目前的股价为股东创造合适的价值。我们坚信从长期来看，未来连续5年的利润增长率会保持在35%以上。”

3月28日，在先进商企线上业绩会现场，针对派息计划，董事会主席、执行董事李晓平如此表示。

相对于地产公司30%到40%的派息率，70%的派息率远超普通物管公司及地产公司，一方面因为商企服务的高溢价，另一方面或许与期发展业绩有关。

年报显示，2021年先进商企服务业绩全面快速增长，实现营业收入34.7亿元 ，同比增长37.3%；毛利润为9.6亿元，年增长率高达44.6% ；归母净利润为5.1亿元 ，同比增长57%。

事实上，从地产辅助性行业到跻身“新宠”领域，物业市场去泡沫化之后逐渐回归理性，而存量市场规模的巨大意味着，物业市场具有较大的发展空间。与此同时，受益于商务物业溢价能力强的特点，新的细分赛道红利正在形成。

根据中指研究院数据显示，截至2021年12月，在物业行业招标统计当中，商办物业占据了行业第三方市场拓展总量的45%，约是住宅物业第三方市场拓展量的3.5倍。在资本市场方面，商企物业的估值有可能获得率先修复，长坡厚雪未来可期。

未来看好公建领域 商企物业有较大增值空间

在业绩会现场，对于物管行业的竞争格局，先进商企服务管理层的看法是，未来物业与房地产相关性会逐渐减少，行业会回归服务行业的本质，拥有核心企业品牌优势的物管公司将获得更多份额。对于企业来讲，企业如何可持续发展主要在可持续发展的能力。

管理层特别指出，受益于商务物业溢价能力强的特点，其物业管理费单价远高于行业平均水平，由此推动毛利率、净利率持续增长。

“先进商企希望站在客户的角度，以商务资产的角度，为客户提供更加全方位化的综合运营能力。”

先进商企执行董事、总经理郭莹认为，先进商企20多年来一直深耕商业赛道，拥有优质的客户资源，在商务TOB领域方面形成了差异化竞争壁垒的增长策略。

“未来，先进商企将更加聚焦TOB端商务服务业务，聚焦主营业务，利用信任背书，拓维商务增值空间。在商务领域，先进拥有比较好的优势，未来将在现有业务的基础上，提高增值服务的深读及广度。”

此外，据管理层介绍，从政策环境与宏观市场趋势来看，政府部门、国资平台公司掌握着巨量级的商务资产 ，加之地方政府对产业升级的需求，期望寻找具有专业的资产经营和企业服务运营能力的合作伙伴，这给予商企物业新的市场机会。

“在目前整个商务大赛道中，未来新兴公建类、未来城市服务特别商务增值会有较大的发展空间。”郭莹称。

据了解，2021年先进商企服务积极探索与政府、国资平台进行合作，通过拓展TO G业务渠道，获取政府商办、产业园区等存增量项目。

与大多数物业服务企业以住宅物业为主不同，先进商企服务深耕商务物业领域。年报显示，2021年，先进商企服务非住宅物业在管面积占比66%，其中商务物业在管面积为1793万平方米，占比44%。

在利润表现上，增值服务贡献了重要的业绩来源。2021年，先进商企服务来自于增值服务的营业收入达到7 .81亿元 ，同比增长118%，毛利率41.9%，毛利润贡献比33.9%。相对于先进商企服务27 . 7% 综合毛利润率高出了一截。

收并购聚焦一线及新一线重点城市

去年以来，房地产企业遭遇了大面积的暴雷，这一定程度上，催生了物业并购潮的兴起。随着龙头物管企业介入商企物业布局，商企物业分化整合大幕开启。

对于先进商企关注何种收并购标的，管理层表示：“希望有一定体量的商务物业，一线及新一线重点城市都会关注。”

从目前布局的版图来看，先进商企服务围绕“1+1+X”战略，聚焦大湾区、长三角和其他一线、新一线重点城市。坚持“深耕目标城市——做高物业浓度。两翼生长——延伸增值服务深度；新业务布局——进一步扩张商务业态范围”的发展策略。

年报显示，2021年，其大湾区及长三角区域在管面积分别为1778万平方米和940万平方米，占比分别为43%和23%；一线城市及新一线城市在管面积为3494万平方米，占比达85%。

整体而言，2021年，先进商企服务总合约物业面积为5677万平方米，同比增长27%；总在管全委物业面积为4120万平方米，较2020年增长29%；合约项目覆盖城市50座，在管项目覆盖城市41座。公司在管项目中，位于中国经济最发达的一线、新一线城市在管面积占比高达85%。

事实上，作为物管行业，除了自身母公司给予的“背靠大树好乘凉”之外，自身的拓展及第三方拓展能力是核心竞争力的表现。

2021年，先进商企服务市场新拓第三方非住宅物业合同达121个；市场新拓第三方非住宅年化合同金额为5. 27亿元；市场新拓第三方非住宅总合同金额为15.74亿元。

从去年先进商企服务全年表现来看，第三方业务拓展取得显著成效。年报显示，先进商企服务独立第三方业务占比已经达到59%，管理来自第三方的基本物业服务收入占比61%。

尽管商企物业有高溢价等光环和壁垒，相对来讲，资本市场并未深悉市场化为主的非住宅物业管理赛道，赛道特点决定了其不疾不徐的理性增长以及资本开支平稳可控的特性。这也需要深耕企业锻造核心壁垒。

据了解，先进商企服务的盈利模式目前主要沿着两条主线推进，一是通过提升核心竞争优势，助推FM业务持续扩张；二是构建资产服务+企业服务能力壁垒，蓄力PM业务增长势能。

2021年，先进商企服务在FM领域的核心竞争优势助推业务持续扩张，2021年新拓FM企业大楼及办公研发园区包括：大疆天空之城总部大楼，迅雷总部大楼、荣耀全国排名前列综合基地深圳荣耀智能制造中心、 小鹏汽车FM业务全国框采、华为苏州基地二期等。

年报显示，2021年先进商企服务新拓大客户合同49个,总合同额8.03亿，新拓业务大客户合同贡献比47%。新拓PM写字楼及商务综合体、产业园区项目约100万平方米。

据了解，目前，先进商企服务已经成为腾讯、百度、阿里、华为、美团、小米、滴滴、联想、网易、京东、大疆、快手等众多国内各行业领军企业及世界500企业优选的合作伙伴。