【盘点】15年,30城房价变迁

特姐买房 2017-08-05 12:35:00
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曼哈顿传奇 上图是曼哈顿新豪宅:One 57, 坐落在Billionaires Row, 每平米售价7.5万美元左右,最贵一套近1亿美元。 下图是老牌豪宅:公园大道740号。 老牌豪宅有一个好处,就是可以让我们追溯价格。1971年,保险业巨头Saul Steinberg 以28.5万美元从小洛克菲勒

曼哈顿传奇

上图是曼哈顿新豪宅:One 57, 坐落在Billionaires Row, 每平米售价7.5万美元左右,最贵一套近1亿美元。

下图是老牌豪宅:公园大道740号。

老牌豪宅有一个好处,就是可以让我们追溯价格。1971年,保险业巨头Saul Steinberg 以28.5万美元从小洛克菲勒第二任妻子Mary手中买了一套1800平米的,2000年,黑石首席执行长Schwarzman斥资3000万美元从Saul手中买走,此时大约1.6万美元每平米,创下了当时曼哈顿公寓售价之最。此后,这套房子没有再成交,2014年时,这栋楼另外一套被对冲基金经理Israel Englander以7130万美元买走。所以,大致估计当年那套28.5万美元的,今天应该价值8000万美元以上了吧?

从1971年到现在,曼哈顿豪宅涨了8000/28.5=280倍,而同时期,全美套均从3万美元涨到30万美元,涨了10倍。

房价经过时间的发酵,历史的变迁,分化起来也是惊心动魄的。

中国30城房价史

分割线以下是轰轰烈烈的中国,近20年来,我国演绎了人类历史上最波澜壮阔的城市化进程,如果这都不算史诗,我不知道还有什么可以称为史诗。

下图是自2002年以来,30城房价与M2搏斗的轨迹,最上面粉嫩的线是M2。2002年时相差不大的房价,走了15年之后,在城市之间出现了明显的分化。

而让我们感受最深的是2010年之后的分化,因为到了此时,任凭你再少年英俊雄姿英发,都只能仰望火箭筒一样升空的北上广深厦,看它们烟火一样激情四射的房价在各自夜空开着绚烂的花。

房价图的底端,还趴着沈阳贵阳太原和乌鲁木齐,这些都是存在于地理课本中的祖国的长城内外天涯海角,你我皆凡人,还没有那样潇洒,这里既不是大家梦想的家,也不是大家现实的家。

谁跑赢了?

每个人都在同时代赛跑,只有天纵英才的个人或者天纵英才的二代可以跑赢时代机器,大部分普通人都在各自的跑道上一圈一圈螺旋上升着。

这15年来,究竟是什么让一个普通人与另外一个普通人不一样的,既不是漂亮脸蛋也不是有趣灵魂,是他们脚下的那坨钢筋混凝土,那坨钢筋混凝土是在北京四环还是在安阳郊区,几乎定格了一个普通人在银河系赛道上的位置。

看看你的赛道的价格吧:

1)2002和2010年的各城市房价基本来自于统计局数据,而最后一栏“现在”的数据来自于焦点网等信息渠道,与统计局的有出入,我试图更真实的反应市场。

2)总体看,从2002年到现在,M2增长了8.22倍,真正跑赢M2的只有7个城市,北上广深厦+天津石家庄,福州合肥杭州一直到济南这一个系列,也算是基本追平,成都宁波南昌重庆长沙西安没有追上,最后的太原到沈阳,属于完全跑输,这一栏可以认为房价没有增长。

3)分段看,2002-2010年这前半段跑的快而后面跑的慢的,有杭州宁波,也有太原海口,有的是炒作太过,有的是因为资源经济衰落。后半段跑的快的基本是大省省会。

为什么?是什么造成了各自跑道的价格差异越来越大?

人口决定涨不涨

城市也像个人,它也有命运,有的一直booming,有的咸鱼翻身,有的如昨日黄花,有的总像不存在。城市也叫城市聚落,是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点。人口较稠密的地区称为城市,说白了,就是聚集人口从事各种工商业活动,所以,城市的基本要素是人口。

城市兴衰的一个主要指标就是人口。

30城的常住人口变迁:

1)自2000年以来,30城共流入6974万人,这超过英国或者法国的人口了,2000-2010年30城年均增长率2%,2010-2016年减缓至1.4%。

2)总的来看,2000以来人口增长比较多的城市是:北上广深+厦门天津合肥郑州+武汉成都+南京杭州,都超过了200万人。

3)分段看,2010年以来,人口增速比较高的是:北广深+厦天合郑+武汉石家庄长沙成都重庆,年均增长率都超过了1.7%,重庆增长的人口应该都在主城区,年增超过1.7%了。

4)人口增长速度一般的包括:福州济南贵阳宁波青岛南昌。

5)人口增速比较低的包括:西安昆明南宁沈阳大连长春太原海口。

小学生人数:

常住人口数据备受诟病,可以参考小学生数据加以对照。

综合常住人口和小学生数据,得出以下结论:

1)这些年来人口高速增长的城市包括:北上广深+厦门郑州,深橙色区域,这些城市是人口和小学生增速都高的城市,厦门基数小。

2)这些年来人口较高增速的城市包括:天津长沙成都石家庄合肥杭州南京武汉,浅橙色区域。

3)人口中速增长的城市包括:福州济南青岛。

4)人口低速增长的包括:西安宁波;人口停滞的包括:太原海口长春沈阳等。

用小学生增速与房价增速对比:

哈哈,应该像高善文博士一样做个漂亮的散点图,奈何我制图水平不行呀,只能看到强相关性。

1)只要是人口增长的城市,房价都是增长的,房价不增长的都是人口停滞的。

2)人口与房价背离明显的城市是:人口增速较高而房价涨幅不高的城市是长沙成都重庆,人口增速一般但房价涨幅高的是石家庄济南福州。

人口决定涨不涨,但是房价涨幅不完全由人口增速决定。

如何判断城市的兴衰,人口的聚散?我觉得分成几个条件吧,首先是硬条件,主要是城市的地理位置,既包括水路也包括陆路。然后是软条件,包括人,制度和文化。人的性格差别很大,世界上有东北亚这种吃苦耐劳的,也有热带地区唱歌跳舞热爱艺术的;制度呢,有高效的资本主义,也有欧洲那些高福利的,在我国呢,有南方民营经济发达的,也有东北官本位国营经济占主导的;文化呢,更准确的说,是指城市的综合性,如果只有某些制造业,城市会变成一个大工厂,产业一旦变迁,城市衰落的可能性非常高。

人口决定涨不涨,供应决定涨多少

为什么有的城市人口增速高而房价增速不高,而有的城市人口增速一般但房价增速高?因为还有供应侧,一旦供应超过需求,房子就是普通商品,而供需紧张的房子,才会体现出金融属性,具有增值保值功能。

15年来各城市商品住宅销售表:

每个城市的商品化程度不一样,广州上海江苏的商品化程度就比较高,北京河南湖南等等各种保障房经济适用房就比较多,上表是商品住宅销售数据,是非常准确的,下表是根据各地非商品比例调整出所有住宅数据,其中,北上广深天津杭州数据是准确的,别的城市是根据比例调整的,有误差。

15年来各城市所有住宅竣工面积表:

1)人口不增长,即使供应不大,房价也不涨,人口增长,即使供应大,房价也会涨,只是涨幅受限,所以说,人口是首要因素,人口决定涨不涨。

2)人口增速高,但房价涨幅并不太高的代表主要是长沙成都重庆,整个重庆市人口增速不高,但主城人口增速挺高,重庆应该看成一个小省,主城是省会。这几个城市的主要特点都是供应量大。

3)人口增速并非最高,但是房价涨幅最高的是天津石家庄,人口增速一般,但房价涨幅也不低的是济南福州,这几个也有一个共同特点,那就是供应量不大。

所以,人口决定涨不涨,供应决定涨多少。

关于经济增长不错,人口增速也不错的城市,房价如何?深圳和重庆可以做为两个极端的例子,深圳供应非常少,重庆供应非常多,在此产生了两种模式,深圳是香港伦敦模式,那就是“边际需求远远大于边际供应”,一线城市就是这种类型,供应太少,收入高的人群需求还没被满足呢,更别提低收入的人了,所以,这些城市的房价是以高收入人群的收入定价的。而重庆是充分供应市场,我国大部分三四线城市城镇就是这种类型,供应很大,房价是由低收入者的收入决定的。

其余城市,都处于深圳和重庆之间,也就是说处于“一线模式”和“三四线模式”之间,经济强税源足的城市可能卖地意愿弱一些,供应就少,而经济其实没那么强税源也不足又要搞建设的城市,卖地的愿意可能比较强,供应就会多。

关于近期各种租赁房什么的,我认为不影响商品住宅市场,我再写文章分析吧。

未来供应

无法准确判断城市未来的供地情况,可以看一看最近三年各城市住宅土地交易面积,一般而言,三年的土地供应会影响到房价。

上表是2014年7月-2017年6月,三年间各城市住宅土地成交面积,你们自行判断。

北上深的周期

最后观察一下北上深以前的走势,帮助我们判断未来的方向。

1)2010年之前,北上深房价对M2的追随比较紧密;2010年之后,可以看成一个周期,就是房价在与M2背离几年之后,一举跳涨追上它。总体而言,北上深房价还是要追M2的,或早或晚,这是供应不足导致的房产的金融属性。

2)2010年之后,北上深的小周期不完全同步,上海明显是更平稳的,北京和深圳都差不多是2-3年一个小抖动,但是下跌只在一年内,没有跨两年持续下跌的。

3)房产投资最不需要投机,因为大都市的房产自带很好的增值保值属性,这就是它的投资价值,只有不赚钱的行当才需要投机,而零和的市场就需要赌博了。

对于一种总是能追上M2的资产,夫复何求?何况,它还那么美。

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