重庆楼市:一二线城市持续房价上涨,三四线城市逐渐分化!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，未来房价会怎么走？还会出现普涨情况吗？

回答：未来房价的主旋律是分化。一二线城市持续大涨，房价看不到尽头。三四线城市也是涨，逐渐分化，多年后，有些经济增长潜力会停滞，甚至因为人口流失和政策错误导致下跌，四线以下城市看人口流入，有些会涨很多，有些永远没希望。具体更详细的分析详见内部分享！

提问：你好，现在较具投资潜力的二线城市是哪里？麻烦推荐一下，谢谢！

回答：二线推荐重庆，直辖市，会有更多红利倾斜扶持，加上重庆前几年房价有很多价值洼地，和城市价值不匹配，相继各板块在补涨，还有很重要一点，重庆不像成都平原城市，平原地多，城市板块逐渐由环状向外扩张，而重庆属于不规则的山地城市，真内环土地资源是有限的，等都开发好了，土地变少，房价势必要翻。更多具有投资潜力的城市详见内部！

提问: 成哥，你好，我和老公都是徐州人，老公目前在重庆上班，公积金每月3200，他是工地上技术员，项目地址也时常变化，我在徐州工作，目前在徐有一套新城区的89平的两室，配套齐全，儿子5岁。目前子弹55。您强调重庆的房子更适合投资，如果在重庆买房，我老公的公积金还贷也方便些，我们的子弹55，月供还能承担8000以内的适合买哪些具体的楼盘呢？

回答：重庆作为二线城市基本面要比徐州好很多，而且重庆的房子真的便宜，重庆是一个直辖市，至少是算 1.5 线城市的。但是重庆的房价是 1 万出头的，现在的很多二三线城市，甚至是一些小县城，房子都一万多， 但是重庆是一个 3000 万的大城市，还是一个直辖市，房价只有一万多，这个其实是z治原因导致的。房价涨成现在这样子是经过了 2003 年、2008 年、2013 年、2016 年，四个翻倍的行情才长成这样子的。但是重庆前三个行情都被刻意的压制下去了，导致重庆虽然在 2017 年涨了一倍，但是还远远低于其他城市，重庆值得投资的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：成哥好，我在上海浦东工作，主要想自住，花桥有点远，所以考虑要不要买桐乡或者重庆，因为我的户口可以随便到哪都行，麻烦推荐一些合适我的房子，或者有没有其他比较好的选择?

回答：虽然不看好环一线资产，但是上海花桥类似北京燕郊，地缘优势意味着人口外溢需求会长期存在，如果打算一直在上海发展，考虑自住也可以入手花桥，不过现在入手时机不对，先淘淘笋。从投资角度看，重庆优势更大。龙湖的盘涨幅跑输大盘。重庆选筹思路：真内环+两江四岸延长线+地铁次新+单价1.5以内+3居国际社区，弹子石地铁沿线，和黄御峰，和泓南山道、海语江山，东原D7等。重庆也需要淘笋+长持。具体更多推荐及分析详见内部！

提问：成哥，目前有子弹60，坐标重庆，准备买一套90-120平米的三房刚改户型投资。有四个选择：1、两江新区蔡家片区新盘，靠近新建的蔡家大桥的无地铁板块；2、西永大学城沿地铁板块新盘；3、西永板块16年建成次新二手房，龙湖好城时光三房双卫加中介费106万左右；4、重庆两江一嘴三大CBD片区找次新校区淘笋。

回答：你的目标是投资，最重要还是地段。具体来看：重庆蔡家目前二手流动性太差，距离成熟还有几年时间，投资不建议。

西永人口流入不够，如果考虑升值空间，能上核心尽量上核心，虽然就投资而言，它确实是从无到有一个过程，现在西永起来需要一段时间，短期暴击可能性不大。重庆大学城还没有完全起来，起卖价格偏高，需要租金弥补收益缺陷。重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。综合建议你考虑第四个方案较好，在重庆真内环区域淘二手次新笋盘。买到好笋盘的技巧详见内部分享！

提问：成哥你好，坐标贵州，想在重庆入场。家庭无房贷、无车贷、无卡债、有一个小孩，家庭月收入约1.7w。另有公积金每月2100、房租收入1400。现金10w, 9xyk五十万。公积金贷款已经用过了，现在在重庆入手的话，二手房不能使用申请商业房贷。购买新盘的房屋，我的还贷压力不大，公积金可以抵扣商业贷款。但二手房次新房便宜一-些。 是买新房还是二手房哪种更合适?还有我的收支情况，购买哪个区域或者价位更合适呢?

回答：重庆性价比高的新盘很少了，建议重点淘二手笋盘，租金收入也可以缓解你的月供压力。重庆投资选盘公式：真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。国际社区，弹子石地铁沿线，和黄御峰等。月供不要超过1万元。具体更多区域推荐详见内部！

提问：成哥好！未来3-5年北京朝阳公园桥东的观湖、泛海，大概率的价格走势你感觉会是怎样的？目前已经比16年跌了15%。现在阶段，是该继续持有，还是落袋为安，转战其他更有前景的二线城市，比如重庆、西安的核心区或学区房？西安的曲江高端板块价格在2、3万，高新学区板块优质次新产品在1.8万～2万多，如果在这两个板块选择投资标的，哪个更有前景？重庆哪个板块哪个楼盘未来投资获利概率较大？

回答：北京的房子不建议现在出手，淡市不出货，建议继续持有，虽短期熄火，一线城市长期依旧看涨，未来还是领涨作用。

如果有多余资金，二线城市相比首先考虑重庆，不限购，房票更好开发，重庆可以优先考虑北滨路和黄泥磅两个片区。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，重庆的市中心，一个是江北嘴，一个是观音桥。具体更多投资回报率高的板块详见内部！

提问:重庆渝中区二手房有入手价值吗？因为重庆大多只有40, 50年产权，成都主城区限购，有销量推荐成都眉山视高，迷惑中，现在重庆哪个区更有前景?有什么可以推荐的？

回答:江北，渝中，南岸应该买哪个?我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，重庆最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。具体更多的推荐及分析详见内部!

提问：成哥您好，重庆鲁能星城二街区看了一套二手房，86平134万带学位，您觉得价位如何，能否入手？

回答：无论在哪儿，学区都有一定的价值，重庆也一样。特别是对教育新政之后，原有的老学区可能成为绝唱。单纯从房子来讲鲁能星城也是不错的次新小区，真内环+地铁口+次新+三房。先调查清楚这套房的学位是否用过了，其次单价控制在1.5以内。

提问：未来10年来看哪些城市买房潜力较好，您都看好哪些城市，投资只能买一二线城市吗？

回答：未来强者恒强，马太效应依旧。从头部效应和特别收益的角度来看，确定性的高收益，稳定性都是重中之重，加上人口强劲，一线仍然是优选，未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比，外围新区可塑性也是比较强的。

如果资金量少，可以尝试二线。个别二线城市的雪坡更长，会有更大相对涨幅。目前相对较好的是杭州、武汉、长沙、重庆、成都、沈阳、南京、西安、郑州等。

买房我一直推荐一线城市优先、二线其次，放弃三四线。位置决定价值，房价涨跌最直接的原因，就是取决于人口的流入与流出，投资买房是持有一个城市的股份，赚取所在城市经济增长的红利，必定是应该买那个潜力较好的，要考虑“机会成本”和效率优先原则。具体更多详细分析详见内部！

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