年报里的房企涨薪与裁员 | 向上穿透⑤

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

从朋友圈看地产裁员、降薪，有一种“雾里看花”的感觉。真相，其实藏在房企的年报里。

焦点财经通过对已披露年报中的三十多家典型房企观察，从薪酬和员工人数等维度进行剖析发现：34家房企员工的2021年人均福利，相比于2020年几乎全部实现了上涨。

这一结论与去年下半年以来，地产行业此起彼伏的裁员、降薪之声完全相反，年报里呈现的，却是一片“加薪”景象。裁员（员工人数缩减）也并不明显，反倒是人数增长的企业占到了34家房企的一半。

注：1、表中的福利开支，囊括董事薪酬、员工薪金及成本、董事袍金、以权益结算的购股权开支和退休计划供款。其中员工薪酬包括基本薪金、不定薪金、奖金及其他雇员福利；薪酬待遇包括基本工资、短期奖金、长期奖励（例如期权）等。

2、表中所统计的企业，合景泰富未包含董事、行政总裁福利开支，时代中国福利开支中不包含董事及较高行政人员。其余所有企业的福利开支，均包含董事薪酬。

龙光福利好 港龙涨薪快

在统计的多家房企中，龙光集团员工人均福利较高，2021年人均福利达61.82亿元。其次是港龙地产、正荣地产、大发地产和银城国际控股，人均福利分别为46.27万元、45.88万元、40.17万元、35.62万元。

而头部房企万科、龙湖和旭辉的员工人均福利并不高，2021年分别达12.27万元、22.2万元、21.38万元，平均福利待遇处在中下游水平。

据焦点财经了解，主要是由于这些头部企业员工基数大，物业板块并未剥离地产体系，雇员中拥有大量的物业服务人员，所以人均福利并不高。

万科2021年底在册员工总数139494人，其中房地产开发系统共有员工17323人，物业服务系统员工人数高达106945人；龙湖2021年拥有44065名全职雇员，其中物业发展业务11762名，物业管理业务及其他30109名；再看旭辉，2021年约有25532名雇员，其中约8041名僱员从事房地产开发业务，约16709名从事物业管理业务。

另外，万科的8位董事、监事和高管2021年税前报酬合计3409.6万元，同比下降50%。这也在一定程度上拉低了人均福利水平，因2021年归母净利润同比下滑45.75％，减少200多亿利润，万科管理层主动降薪，董事会主席郁亮更是自愿放弃2021年全部奖金，只领了154.7万的年薪。

港龙中国福利待遇之所以名列前茅，是由于薪酬福利涨幅快，2021年大涨66.55%，由前一年的27.78万元涨至46.27万元，主要系福利总开支增加叠加员工减少双重因素，相比2020年，港龙中国员工减少285人，员工福利总开支却增加约1.4亿元。

金辉控股和银城国际控股人均福利涨幅也较高，分别达50.93%和40.58%，排在港龙中国之后。金辉控股2021年员工总数减少411人，但总福利开支增加近1.5亿元；银城国际控股2021年雇员增加66人，总福利开支增加1.14亿元。

中梁缩减2968人，龙湖新增8639人

在统计房企中，龙湖员工人数增加最多，2021年新增8639名员工；其次是碧桂园、旭辉、宝龙地产和中国金茂，分别增员6806名、5883名、1695名和1233名。

从龙湖的新增员工类别看，主要是物业管理员工增加。2020年，龙湖拥有物业管理员工22473名，2021年增加至30109人，一年新增7636人。据焦点财经分析，物管员工的暴增，或与龙湖2021通过收并购扩张规模强相关。

2021年中，龙湖于3月收购美好幸福物业60%股权，在8月末完成100%股权收购。随后的3月，龙湖智创生活斥资12.73亿收购亿达服务，8月并购楷林商务服务集团，9月又将九龙仓集团的内地物管资产收入囊中，规模扩张的同时员工也在激增。

旭辉的员工增长，也主要是在物业管理板块，2020年约有11263名雇员从事物业管理，2021年增加至16709名，一年新增5446人。但是旭辉的房地产开发板块员工有所减少，由2020年的8066名减少至8041名。

中梁控股是减员最多的企业，一年缩减2968名员工。其后依次是万科、时代中国、祥生控股和正荣地产，分别缩减员工1071人、764人、522人、435人。

其实早在2021年底，便有中梁控股大规模裁员，以及“财务共享”、“信息化”、“审计”三大业务板块超过100人转岗的传闻，管理层曾表示裁员仅是（老板）研究新业务的平台，上市公司体系相对稳健。

从人员出现缩减的企业看，大多是出险房企，包括祥生和正荣，近期都曾在债券市场发生过违约事件，正在出售资产回笼资金，解决流动性危机。

当中万科是一个特例，因为2021年在册员工并未将联营公司万御安防的51057名员工包含在内，如果将这部分员工统计在内，万科2021年员工将骤增将近5万人，成为增员做多的房企。但如果仅从其房地产开发系统员工看，万科员工也在缩减，2021年共有17323人，较上年减少11.84%。