郑州率先取消“认房又认贷”,重庆购房补贴1%,房价会降吗?

不知不觉，又到3月。暂时没等来传统的“小阳春”，却在3月排名前列天等来郑州猛如虎的操作：变相放松限购、取消“认房又认贷”、重新启动棚改货币化安置以及开发商土地款比例降低且分期支付……救市的力度称得上是动真格，力度确实很猛。

不过，奉劝大家一句，越是这种时候，救市城市的房子越是要谨慎购买。一座城市越救市，问题越严重。相反，打压房价上涨的城市，内在逻辑又完全不一样。郑州这次救市，会不会对于全国乃至重庆楼市会不会有什么影响？接下来，我们就透过事情看本质，就数据和现象分析下。

01郑州19条，救市开启

这是当下楼市排名前列个出手救市的千万人口的大城市。3月1日，郑州市人民政府出台红头文件《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。

内容比较多，我选几个重要的概括来说。

1、子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。言外之意，已有两套房的家庭，可以再买第三套房。

2、居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。合理的改善性住房需求是被支持的。

3、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。取消“认房又认贷”。

4、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。引导房贷降息。

5、结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

就单从取消“认房又认贷”的政策来说，已经能进一步刺激楼市。意味只要你还清了上一套房子的贷款，名下无欠款，那么就可以享受到首套房的低利率和优惠政策。一个家庭在郑州的买房上限从两套提升到了三套。

这波操作重磅到什么程度？在全国来说，是省会城市里首开先河的程度。

如果说前面4条是对量有刺激，那么对房价有刺激的，就是货币化安置。

什么是货币化安置？就是拆迁人将应安置的房屋核算成安置款，由拆迁人通过银行支付给被拆迁人，由被拆迁人在房地产市场自行购买房屋安置。说白了，就是把原先的老房子拆了，不以“以房还房”或者“原址还建”，而是拿一笔钱，让你自己去买房。

2016年是全国房地产的去库存大潮，大多数一二线城市靠自主购买力推动房价上涨。但郑州采用的是一种简单粗暴的方式：货币化安置。短期内确实奏效了，郑州房价从2016年的9000元/㎡涨到2018年的17000元/㎡。而郑东新区房价较高能到3万/㎡，某豪宅更是直接涨到5万/㎡。随后全国调控，郑州楼市也在多次上调房贷利率后才勉强降下热度。

2022年，郑州又重启相同手段，其实是和它现在楼市的低迷有关。

02楼市下行，去化周期超20个月

要看一座城市真正的楼市，一定不是看新房，而是看二手房。根据数据显示，郑州的二手房均价为13478元/㎡，看起来比上月微涨。但注意，在1月的时候，二手房的均价是跌到了一年来的历史较低点，而3月的均价比起去年同期也是下降的。

来源，安居客

至于郑州的新房市场，根据克而瑞数据显示，郑州新房狭义库存规模就已接近1500万㎡，消化周期超过20个月；2021年2月，由于成交持续低位徘徊，新房库存消化周期更是跃升至31个月。我们说过，超过10个月，新房市场就算是出现问题。另外，1月住宅成交36.32万平方米，同比下滑22%，价格达近两年较低值，成交量同比下滑5%。

另外，郑州住宅项目烂尾问题也比较严重。据CRIC统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个，涉及25249套住房，数量位居重点二线城市前列。

郑州楼市下行，最直接的方式就是以政策手段来刺激。引用郑州代市长的原话来说就是：郑州的房地产市场现在遇到一些小困难。至于能不能回暖，交给市场去分说。

03

人才补助、购房奖励…

多地楼市疏困

除了郑州的大力救市，2022年以来，浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策。主要涉及以下两方面内容：

其一，放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度，首套较高额度从60万元提升至70万元，二套较高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%，近期山西晋中公积金新政降幅更大：二套首付比例降至20%。

其二，通过财税刺激托底楼市。例如玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴；又如泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受较高200万元/人的人才安居补助。

在“房住不炒，因城施策”的方针下，很多城市在调控从严的时候都是加码的，在放松的时候，都是先试探的。最近多地的调控放松闯关成功，也基本确认了当下对待楼市的态度。

04

重庆政策会松绑吗？

说回重庆，大家关心的是在接下来的3月，会不会有松绑的政策出现。其实，从2月底开始，重庆已有两成首付，同时利率也在降低。比起1月，LPR的加点都有下降。

来源，贝壳重庆新居住服务中心

更直接的，还有渝北区。渝北区住建委官网发布关于《2022年渝北区春季房交会活动优惠政策及兑付办法（征求意见稿》公开征求意见的通知：3月1日至5月31日期间网签购买区内的新房契税将有补贴，住宅为所购房屋合同金额的1%，非住宅为2%！

来源，重庆市渝北区住房和城乡建设委员会

从政策端来说，重庆现在是逐渐在松绑，但很多人要问了重庆房价要降了吗？需要知道的是，决定重庆房价的，还是供需关系和楼市大势。根据克尔瑞数据，春节后供应量是严重低于成交量的，甚至在上上周市场还出现过拿证的“空窗期”，新房市场消耗的都是存量房。供应小于需求，房价几乎没有下跌可能。总的来说，重庆现在是处于比较稳健的状态。

来源，克而瑞

当下的楼市调控放松，也是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向。今年不仅要从资金层面让房企平稳渡过降杠杆的难关，降低楼盘烂尾风险，还要通过政策调整，恢复买房人信心，恢复市场成交。

接下来，你认为还会有其他城市跟进吗？欢迎在评论区互动交流。