个案分析—金科天元道

高南房地产信息服务有限责任公司 2017-08-03 11:46:00
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金科天元道是集别墅、洋房、高层、商业的全业态综合性大盘。分两期开发,一期地块拿地零散,小区氛围不强。项目为一期由30幢别墅、9幢高层、约10万方体验式商业MALL(规划中)组成。目前在售二期洋房,套内面积约为107-155㎡。

金科天元道是集别墅、洋房、高层、商业的全业态综合性大盘

图:金科天元道项目图

表:金科天元道项目概况

分两期开发,一期地块拿地零散,小区氛围不强  

图:金科天元道规划图

      项目为一期由30幢别墅、9幢高层、约10万方体验式商业MALL(规划中)组成。高层平均32层,别墅5+1层。

      一期地块由于拿地较零散,小区氛围不强。

分两期开发,目前在售二期洋房,套内面积约为107-155㎡

      金科天元道项目共分两期开发,将打造集别墅、高层、社区底商、洋房、集中式商业等多种物业形态。

        二期项目由洋房组成,套内约107-155平米,目前在售。

项目区位

地处重庆市两江新区大竹林核心板块,坐拥优势资源

图:金科天元道项目区位

      金科天元道地处重庆市两江新区大竹林核心板块,位于北部新区西南部,东邻照母山,南接江北区石马河,西靠嘉陵江与沙坪坝区井口隔江相望,北与礼嘉相连。

      坐拥天然优越生态环境,而大竹林的交通配套、教育配套、环境资源配套等平均占比,在重庆的规划标准上看,属中上水平。

项目交通

四横三纵一轻轨的立体交通路网,距轻轨6号线大竹林站不到300米,公共交通发达

图:金科天元道项目交通

     所在区域坐拥四横三纵一轻轨的立体交通路网,距轻轨6号线大竹林站不到300米,6号线贯穿重庆南北,南起茶园通过解放碑,红旗河沟,礼嘉商务区至北碚,连接1,2,3号线拉进各大中心商圈的距离。

     周边还有慈竹苑、斑竹路一站、轨道大竹林站、竹林公园等四个公交车站,有数条公交线路经过,能够快速通达主城各区,公共交通发达,出行便捷。

项目配套

外部配套成熟完善,能够满足业主的日常所所需  

图:金科天元道外部配套

外部配套:

休闲配套:竹林公园、江与城体育公园、照母山森林公园、金海湾公园

商业:星怡广场、渝兴广场

教育:两江新区竹林实验学校

医院:两江新区第二人民医院、大竹林街道社区卫生服务中心

项目内部自带10万方商业,但呈现时间待定,目前仍然依靠外部配套

图:金科天元道内部商业配套

       金科天元道打造一站式购物、餐饮、休闲、生活服务等功能集为一体的10万方商业来填补大竹林区域商业空白,但是目前只是还在规划或是在建中,到具体投入使用还有需要一定时间。

      目前洋房组团有规划社区底商,可满足生活需求。

金科天元道将首次呈现金科服务与微软(中国)携手打造的智慧社区

图:富力湾户型图

      金科服务与微软(中国)签署战略合作协议,携手共建首个社区数据研究中心,为金科业主献上更智慧化的生活。而金科天元道将首次呈现金科服务与微软(中国)携手打造的智慧社区,以国内首个社区大数据服务系统“天启”为平台,为业主带来线上线下无缝衔接的智能生活。

配备社区移动充电站、覆盖高速WiFi,打造了强大的社区交互入户终端

图:富力湾户型图

      金科天元道将配备社区移动充电站、覆盖高速WiFi,业主可随时随地享受高速WiFi的便捷与乐趣。同时,金科服务还打造了强大的社区交互入户终端,不仅全兼容性连接各家各户、各品牌各型号的智能家居设备,并且后期的模块拓展也是其强大的功能之一。

     此外,天元道智慧社区还将提供物业缴费、报事报修、社区服务等基础服务,汽车服务、邻里社交、家政服务等增值型服务,全面提升业主的居住体验。

产品分析

洋房主推户型(套内136㎡)——户型方正,但厕所门正对餐厅,不利于卫生健康

图:金科天元道户型图

洋房C户型,4室2厅2卫1厨,套内面积136.00平方米,建面151.00平方米

优势:

◆ 户型方正,设计合理,主卧私密性强,居住舒适度高。  

◆  宽景阳台和生活阳台,为户型采光提供较好条件,各区域空间合理。

◆  厨房外接生活阳台,方便做饭时油烟排除。

缺点:

◆  厕所门正对餐厅,不利于卫生健康。

洋房主推户型(套内155㎡)——客厅及卧室面积较大且设计合理,居住舒适度高

图:金科天元道户型图

洋房E户型,4室2厅1厨4卫,套内面积155.72平方米,建面177.26平方米

优势:

◆  该户型客厅及卧室面积较大且设计合理,居住舒适度高。

◆  宽景阳台和生活阳台,为户型采光提供较好条件,各区域空间合理。

◆  厨房外接生活阳台,方便做饭时油烟排除。

缺点:

◆  大多数卫生间门对着睡觉区域,空气在一定情况下会受影响。右上角卧室入厕需要穿堂入室,较为不便。

群客分析

洋房项目业主主要来自重庆本市,客户结构大多为二胎家庭及三代同堂

竞品分析

根据竞品选取四大原则,选取龙湖九里晴川为竞品分析

龙湖九里晴川主要针对改善型购房者需求,金科天元道满足多种购房者需求

图:龙湖九里晴川基本信息图

      总建筑面积约85万方,整体规划容积率为2.0,涵盖花园洋房、别墅的高端低密度住区,该项目主要针对的应该是改善型购房者需求。

      金科天元道,集别墅、洋房、高层、商业的全业态综合性大盘,可满足首置首改及改善,多种购房者的需求。

区位交通对比——两个项目区位和交通都较好,利于项目发展

图:龙湖九里晴川区位交通图

      龙湖九里晴川地处照母山西侧嘉陵江湾区核心腹地,项目邻近规划约3300亩的九曲河湿地公园,该公园未来规划将打造成重庆的“西溪湿地”。

     无缝接驳轻轨6号线九曲河站,三横五纵的交通网路,附近路网正在建设中,项目位于金通大道旁,是目前通向礼嘉片区、新牌坊片区的唯一道路。将于2017年年内贯通的星光隧道,连接星光大道北延线。星光大道通车后,项目直达新牌坊仅约4公里。

配套对比——龙湖九里晴川配套不及金科天元道

图:龙湖九里晴川项目配套

外部配套:

商业:礼嘉国际商务区

教育:重庆市礼嘉中学校(非划片中学)、康庄美地小学(非划片小学)、康庄美地第二小学校(非划片小学)

医疗:重庆儿童医疗中心

公园:九曲河湿地公园、金海湾滨江公园、北恒企业公园。

内部配套:

项目目前已有自带少量大平层社区底商及规划教育用地、其他配套设施正在规划中

从内外部配套来看,商业配套都不太完善,休闲配套资源及医疗配套差异不大,但教育配套及内部配套金科天元道优于龙湖九里晴川。

户型对比——龙湖运用了创新二胎户型,三厅联动设计,使母亲更方便关注孩子

图:龙湖九里晴川大平层户型

洋房豪C户型,4室2厅1厨2卫设计,套内面积152平方米

优点:

◆  大四室,居住空间较大,改善型住宅。

◆  两卫设计还带活动区域,改造性较强。

◆  主卧带书房和卫生间,宽敞明亮。

◆  双阳台,宽敞景观阳台及厨房外接的生活阳台,室内的通风采光佳。

缺点:

◆  厨房门对着餐厅区域,做饭时可能会影响该区域的空气质量

优劣势对比——各有优缺点,同质性较大

楼盘详细信息,请拨打:400-032-4608 转 196408

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