个案分析—金科天元道
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金科天元道是集别墅、洋房、高层、商业的全业态综合性大盘
图：金科天元道项目图
表：金科天元道项目概况
分两期开发，一期地块拿地零散，小区氛围不强
图：金科天元道规划图
项目为一期由30幢别墅、9幢高层、约10万方体验式商业MALL（规划中）组成。高层平均32层，别墅5+1层。
一期地块由于拿地较零散，小区氛围不强。
分两期开发，目前在售二期洋房，套内面积约为107-155㎡
金科天元道项目共分两期开发，将打造集别墅、高层、社区底商、洋房、集中式商业等多种物业形态。
二期项目由洋房组成，套内约107-155平米，目前在售。
项目区位
地处重庆市两江新区大竹林核心板块，坐拥优势资源
图：金科天元道项目区位
金科天元道地处重庆市两江新区大竹林核心板块，位于北部新区西南部，东邻照母山，南接江北区石马河，西靠嘉陵江与沙坪坝区井口隔江相望，北与礼嘉相连。
坐拥天然优越生态环境，而大竹林的交通配套、教育配套、环境资源配套等平均占比，在重庆的规划标准上看，属中上水平。
项目交通
四横三纵一轻轨的立体交通路网，距轻轨6号线大竹林站不到300米，公共交通发达
图：金科天元道项目交通
所在区域坐拥四横三纵一轻轨的立体交通路网，距轻轨6号线大竹林站不到300米，6号线贯穿重庆南北，南起茶园通过解放碑，红旗河沟，礼嘉商务区至北碚，连接1，2，3号线拉进各大中心商圈的距离。
周边还有慈竹苑、斑竹路一站、轨道大竹林站、竹林公园等四个公交车站，有数条公交线路经过，能够快速通达主城各区，公共交通发达，出行便捷。
项目配套
外部配套成熟完善，能够满足业主的日常所所需
图：金科天元道外部配套
外部配套：
休闲配套：竹林公园、江与城体育公园、照母山森林公园、金海湾公园
商业：星怡广场、渝兴广场
教育：两江新区竹林实验学校
医院：两江新区第二人民医院、大竹林街道社区卫生服务中心
项目内部自带10万方商业，但呈现时间待定，目前仍然依靠外部配套
图：金科天元道内部商业配套
金科天元道打造一站式购物、餐饮、休闲、生活服务等功能集为一体的10万方商业来填补大竹林区域商业少有，但是目前只是还在规划或是在建中，到具体投入使用还有需要一定时间。
目前洋房组团有规划社区底商，可满足生活需求。
金科天元道将首次呈现金科服务与微软（中国）携手打造的智慧社区
图：富力湾户型图
金科服务与微软（中国）签署战略合作协议，携手共建排名前列社区数据研究中心，为金科业主献上更智慧化的生活。而金科天元道将首次呈现金科服务与微软（中国）携手打造的智慧社区，以国内排名前列社区大数据服务系统“天启”为平台，为业主带来线上线下无缝衔接的智能生活。
配备社区移动充电站、覆盖高速WiFi，打造了强大的社区交互入户终端
图：富力湾户型图
金科天元道将配备社区移动充电站、覆盖高速WiFi，业主可随时随地享受高速WiFi的便捷与乐趣。同时，金科服务还打造了强大的社区交互入户终端，不仅全兼容性连接各家各户、各品牌各型号的智能家居设备，并且后期的模块拓展也是其强大的功能之一。
此外，天元道智慧社区还将提供物业缴费、报事报修、社区服务等基础服务，汽车服务、邻里社交、家政服务等增值型服务，全面提升业主的居住体验。
产品分析
洋房主推户型（套内136㎡）——户型方正，但厕所门正对餐厅，不利于卫生健康
图：金科天元道户型图
洋房C户型，4室2厅2卫1厨，套内面积136.00平方米，建面151.00平方米
优势：
◆ 户型方正，设计合理，主卧私密性强，居住舒适度高。
◆ 宽景阳台和生活阳台，为户型采光提供较好条件，各区域空间合理。
◆ 厨房外接生活阳台，方便做饭时油烟排除。
缺点：
◆ 厕所门正对餐厅，不利于卫生健康。
洋房主推户型（套内155㎡）——客厅及卧室面积较大且设计合理，居住舒适度高
图：金科天元道户型图
洋房E户型，4室2厅1厨4卫，套内面积155.72平方米，建面177.26平方米
优势：
◆ 该户型客厅及卧室面积较大且设计合理，居住舒适度高。
◆ 宽景阳台和生活阳台，为户型采光提供较好条件，各区域空间合理。
◆ 厨房外接生活阳台，方便做饭时油烟排除。
缺点：
◆ 大多数卫生间门对着睡觉区域，空气在一定情况下会受影响。右上角卧室入厕需要穿堂入室，较为不便。
群客分析
洋房项目业主主要来自重庆本市，客户结构大多为二胎家庭及三代同堂
竞品分析
根据竞品选取四大原则，选取龙湖九里晴川为竞品分析
龙湖九里晴川主要针对改善型购房者需求，金科天元道满足多种购房者需求
图：龙湖九里晴川基本信息图
总建筑面积约85万方，整体规划容积率为2.0，涵盖花园洋房、别墅的高端低密度住区，该项目主要针对的应该是改善型购房者需求。
金科天元道，集别墅、洋房、高层、商业的全业态综合性大盘，可满足首置首改及改善，多种购房者的需求。
区位交通对比——两个项目区位和交通都较好，利于项目发展
图：龙湖九里晴川区位交通图
龙湖九里晴川地处照母山西侧嘉陵江湾区核心腹地，项目邻近规划约3300亩的九曲河湿地公园，该公园未来规划将打造成重庆的“西溪湿地”。
无缝接驳轻轨6号线九曲河站，三横五纵的交通网路，附近路网正在建设中，项目位于金通大道旁，是目前通向礼嘉片区、新牌坊片区的少有道路。将于2017年年内贯通的星光隧道，连接星光大道北延线。星光大道通车后，项目直达新牌坊仅约4公里。
配套对比——龙湖九里晴川配套不及金科天元道
图：龙湖九里晴川项目配套
外部配套：
商业：礼嘉国际商务区
教育：重庆市礼嘉中学校（非划片中学）、康庄美地小学（非划片小学）、康庄美地第二小学校（非划片小学）
医疗：重庆儿童医疗中心
公园：九曲河湿地公园、金海湾滨江公园、北恒企业公园。
内部配套：
项目目前已有自带少量大平层社区底商及规划教育用地、其他配套设施正在规划中
从内外部配套来看，商业配套都不太完善，休闲配套资源及医疗配套差异不大，但教育配套及内部配套金科天元道优于龙湖九里晴川。
户型对比——龙湖运用了创新二胎户型，三厅联动设计，使母亲更方便关注孩子
图：龙湖九里晴川大平层户型
洋房豪C户型，4室2厅1厨2卫设计，套内面积152平方米
优点：
◆ 大四室，居住空间较大，改善型住宅。
◆ 两卫设计还带活动区域，改造性较强。
◆ 主卧带书房和卫生间，宽敞明亮。
◆ 双阳台，宽敞景观阳台及厨房外接的生活阳台，室内的通风采光佳。
缺点：
◆ 厨房门对着餐厅区域，做饭时可能会影响该区域的空气质量
优劣势对比——各有优缺点，同质性较大
楼盘详细信息，请拨打：400-032-4608 转 196408
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