2017年上半年50城卖地8750万方 重庆成交643万方

某研究院监测的全国50个典型城市反馈的数据显示：截至6月30日，2017上半年，这些城市的经营性土地（不包括工业用地和其他用地），成交占地面积共8750万平方米。与过去七年相比，同比变化分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。

可见，土地成交的活跃性虽明显不及2010年—2014年同期，但从2015年开始，又恢复了正增长。这与各地积极制定供地计划、房企重视土地储备战略直接相关。

同一份报告显示：上半年，50个典型城市的土地成交占地面积同比增长20%，显著高于国家统计局近期公布的5%的同比增幅（今年1—5月，该数据为5.3%）。

这说明50城的土地市场热度高于全国平均水平。而从50城与全国市场的累计成交同比增幅曲线看，明显可见两条曲线走势基本一致，区别只在因为有先有后，产生了一些空距：市场降温时，50城先于全国反应；市场回温时，50城也率先而动。

可见，这50城实在名副其实的“典型”，是试得出水冷暖的那只“鸭”。

供地多寡直接影响供需关系、房企策略和市场价格，就跟玩王者荣耀时，网速快慢决定了你是虐对手还是坑队友一样一样的。

上半年，一线城市的土地成交面积较去年下半年有所下降，但降幅有所收窄，这主要与北京出让了多宗自住型商品房用地有关；比三四线城市价值高，却比一线城市价格低的二线城市，虽仍是全国土地成交的主力军，但地位也稍有被撼动的迹象——上半年成交占比不及去年下半年高；三四线城市正在上演“逆袭”，是少有成交量环比上涨的城市级。

从上半年50城的土地成交面积排名看，前十名的城市分别为郑州（836万平方米）、重庆（643万平方米）、徐州（639万平方米）、合肥（394万平方米）、西安（361万平方米）、武汉（352万平方米）、昆明（340万平方米）、贵阳（331万平方米）、常州（280万平方米）和镇江（271万平方米）。

其中郑州、重庆、合肥、武汉、西安、昆明、贵阳属于热点省会城市或直辖市，去库存周期相对偏小，所以土地供应节奏开始调快。同理，上榜前20名的城市还有成都、杭州、南昌、南京，它们的上半年土地成交占地面积也都在150万平方米以上；而徐州、常州、镇江赖于邻近强省会城市的地理优势，与它们类似的，也因此跻身前20名的还有佛山、宁波、青岛。

6月，50个城市的土地成交均价为5277元/平方米，环比增长6%，同比下降3%。

回顾整个上半年，今年4月时的地价水平创下自2010年以来的新高纪录，但至5—6月又开始回落，这充分体现了当前土地价格管控的即时有效性。

总体说来，今年上半年的土地市场总体呈小增态势。

具体到溢价率。6月，50城的土地成交溢价率为30%，环、同比分别减少20个和31个百分点。而纵向观察历史数据，从2011年起至2015年上半年，土地溢价率都是偏低的。自2015年下半年，土地溢价开始抬头，到2016年9月达到历史峰值——88%，但随后不久国家就开始了对高杠杆资金的管制，其作用传导到土地市场，使溢价率逐渐趋窄。

国土资源部将土地溢价超过50%的情况界定为异常。基于这个标准，某研究院将50个典型城市划分为四类：

溢价率大于75%的为过热区；介于50%和75%之间的为偏热区；大于25%但小于50%的属合理区；低于25%的为偏冷区。从下图可见，在部分地方提高了土地起拍价、落实土地限价政策等干预下，今年上半年的月度溢价率总体上处于合理区间。

特别值得一提的是，50个城市中有10个三线城市的溢价率超过了50%。它们分别是清远、珠海、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州、镇江、中山和三亚。在这10城中排名排名前列的清远，也是50城中的榜首，溢价率高达214%。从管控土地价格考虑，后续需要重点关注以它们为首的同类三线城市。

今年1—6月，50个城市的土地出让金合计10500亿元，又创历史新高。对比2010—2016年的7年间同期，分别增长69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。

从今年已过的六个月看，除5月单月土地出让金有所下滑外，其余五个月的土地出让金规模都属于中等偏上水平。

以6月为例，出让金2227亿元，环比增长84%，同比增长19%，以超过1500亿元即为偏高标准衡量，6月份的土地出让金非常可观。

落到具体城市，上半年50城的土地出让金排行中，规模最靠前的10个城市分别为北京、武汉、重庆、杭州、合肥、广州、上海、郑州、南京和天津。四大一线城市中除深圳因为出让面积为是太少，其余全部在榜。其他7个城市也全部为省会城市或直辖市。

此类城市之所以在土地收入上遥遥先进，一是因为土地价格本就高企，二是因为开发商对他们的渴求程度强烈，因此成交价格高、节奏密集。

50个典型城市中，有18城的60幅地块，于今年上半年期间出现了流拍——就连北京也难免。

流拍的出现原因是房企对部分具体地块仍持谨慎态度，更和土地价格如滚雪球般越来越大，以及对土地开发建设的条件设置和要求配套越来越严苛关系巨大。

但以这半年为观察区间，流拍面积总体处于低位，明显低于2010年—2016年的月度平均水平。

以指定时间段流拍占地面积/（成交占地面积+流拍占地面积）=流拍率的公式计算。今年上半年50城的土地流拍率为4%。而2010年—2016年的这一数据分别是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可见，今年上半年的土地流拍率为七年半以来较低。这一方面印证了土地市场愈发活跃，同时也说明了土地交易的质量较高。

上半年全国50城土地市场的表现总体较好，呈三个主要特点：

交易面积同比有增长，但增幅在不断收窄；

溢价率总体保持在50%警戒线内；

土地流拍率降至历史较低。

另外从城市结构看，长三角和珠三角等城市群中，近邻一二线城市的三线城市高成交和高溢价，但泡沫风险也值得警惕。

今年下半年，预计全国土地供应规模会进一步加大，尤其对于热点城市，在新房市场去库存周期明显偏低的情况下，土地供应势必要跟上，因而房企拿地机会也将有所增加。但需要认识到的是，限制性措施只会增加不会减少。为防止游戏太火而失控，需要监管。