2017年上半年50城卖地8750万方 重庆成交643万方

焦点网友99001092438 2017-07-05 11:32:20
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

截至6月30日,2017上半年,这些城市的经营性土地(不包括工业用地和其他用地),成交占地面积共8750万平方米。与过去七年相比,同比变化分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。

某研究院监测的全国50个典型城市反馈的数据显示:截至6月30日,2017上半年,这些城市的经营性土地(不包括工业用地和其他用地),成交占地面积共8750万平方米。与过去七年相比,同比变化分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。

可见,土地成交的活跃性虽明显不及2010年—2014年同期,但从2015年开始,又恢复了正增长。这与各地积极制定供地计划、房企重视土地储备战略直接相关。

同一份报告显示:上半年,50个典型城市的土地成交占地面积同比增长20%,显著高于国家统计局近期公布的5%的同比增幅(今年1—5月,该数据为5.3%)。

这说明50城的土地市场热度高于全国平均水平。而从50城与全国市场的累计成交同比增幅曲线看,明显可见两条曲线走势基本一致,区别只在因为有先有后,产生了一些空距:市场降温时,50城先于全国反应;市场回温时,50城也率先而动。

可见,这50城实在名副其实的“典型”,是试得出水冷暖的那只“鸭”。

供地多寡直接影响供需关系、房企策略和市场价格,就跟玩王者荣耀时,网速快慢决定了你是虐对手还是坑队友一样一样的。

上半年,一线城市的土地成交面积较去年下半年有所下降,但降幅有所收窄,这主要与北京出让了多宗自住型商品房用地有关;比三四线城市价值高,却比一线城市价格低的二线城市,虽仍是全国土地成交的主力军,但地位也稍有被撼动的迹象——上半年成交占比不及去年下半年高;三四线城市正在上演“逆袭”,是唯一成交量环比上涨的城市级。

从上半年50城的土地成交面积排名看,前十名的城市分别为郑州(836万平方米)、重庆(643万平方米)、徐州(639万平方米)、合肥(394万平方米)、西安(361万平方米)、武汉(352万平方米)、昆明(340万平方米)、贵阳(331万平方米)、常州(280万平方米)和镇江(271万平方米)。

其中郑州、重庆、合肥、武汉、西安、昆明、贵阳属于热点省会城市或直辖市,去库存周期相对偏小,所以土地供应节奏开始调快。同理,上榜前20名的城市还有成都、杭州、南昌、南京,它们的上半年土地成交占地面积也都在150万平方米以上;而徐州、常州、镇江赖于邻近强省会城市的地理优势,与它们类似的,也因此跻身前20名的还有佛山、宁波、青岛。

6月,50个城市的土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比下降3%。

回顾整个上半年,今年4月时的地价水平创下自2010年以来的新高纪录,但至5—6月又开始回落,这充分体现了当前土地价格管控的即时有效性。

总体说来,今年上半年的土地市场总体呈小增态势。

具体到溢价率。6月,50城的土地成交溢价率为30%,环、同比分别减少20个和31个百分点。而纵向观察历史数据,从2011年起至2015年上半年,土地溢价率都是偏低的。自2015年下半年,土地溢价开始抬头,到2016年9月达到历史峰值——88%,但随后不久国家就开始了对高杠杆资金的管制,其作用传导到土地市场,使溢价率逐渐趋窄。

国土资源部将土地溢价超过50%的情况界定为异常。基于这个标准,某研究院将50个典型城市划分为四类:

溢价率大于75%的为过热区;介于50%和75%之间的为偏热区;大于25%但小于50%的属合理区;低于25%的为偏冷区。从下图可见,在部分地方提高了土地起拍价、落实土地限价政策等干预下,今年上半年的月度溢价率总体上处于合理区间。

特别值得一提的是,50个城市中有10个三线城市的溢价率超过了50%。它们分别是清远、珠海、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州、镇江、中山和三亚。在这10城中排名第一的清远,也是50城中的榜首,溢价率高达214%。从管控土地价格考虑,后续需要重点关注以它们为首的同类三线城市。

今年1—6月,50个城市的土地出让金合计10500亿元,又创历史新高。对比2010—2016年的7年间同期,分别增长69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。

从今年已过的六个月看,除5月单月土地出让金有所下滑外,其余五个月的土地出让金规模都属于中等偏上水平。

以6月为例,出让金2227亿元,环比增长84%,同比增长19%,以超过1500亿元即为偏高标准衡量,6月份的土地出让金非常可观。

落到具体城市,上半年50城的土地出让金排行中,规模最靠前的10个城市分别为北京、武汉、重庆、杭州、合肥、广州、上海、郑州、南京和天津。四大一线城市中除深圳因为出让面积为是太少,其余全部在榜。其他7个城市也全部为省会城市或直辖市。

此类城市之所以在土地收入上遥遥领先,一是因为土地价格本就高企,二是因为开发商对他们的渴求程度强烈,因此成交价格高、节奏密集。

50个典型城市中,有18城的60幅地块,于今年上半年期间出现了流拍——就连北京也难免。

流拍的出现原因是房企对部分具体地块仍持谨慎态度,更和土地价格如滚雪球般越来越大,以及对土地开发建设的条件设置和要求配套越来越严苛关系巨大。

但以这半年为观察区间,流拍面积总体处于低位,明显低于2010年—2016年的月度平均水平。

以指定时间段流拍占地面积/(成交占地面积+流拍占地面积)=流拍率的公式计算。今年上半年50城的土地流拍率为4%。而2010年—2016年的这一数据分别是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可见,今年上半年的土地流拍率为七年半以来最低。这一方面印证了土地市场愈发活跃,同时也说明了土地交易的质量较高。

上半年全国50城土地市场的表现总体较好,呈三个主要特点:

交易面积同比有增长,但增幅在不断收窄;

溢价率总体保持在50%警戒线内;

土地流拍率降至历史最低。

另外从城市结构看,长三角和珠三角等城市群中,近邻一二线城市的三线城市高成交和高溢价,但泡沫风险也值得警惕。

今年下半年,预计全国土地供应规模会进一步加大,尤其对于热点城市,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应势必要跟上,因而房企拿地机会也将有所增加。但需要认识到的是,限制性措施只会增加不会减少。为防止游戏太火而失控,需要监管。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。