重庆15宗宅地密集来袭,首现竞自持,起始价165亿

土地情报 2017-08-15 09:57:00
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8月上旬,重庆土地市场无土地推出,略显冷淡,似乎与8月火热的天气不相匹配。但8月下旬,如同避暑归来,15宗土地组团来袭,礼嘉、大竹林、大石坝等多板块集中亮相,且礼嘉地块首现新规。

8月上旬,重庆土地市场无土地推出,略显冷淡,似乎与8月火热的天气不相匹配。但8月下旬,如同避暑归来,15宗土地组团来袭,礼嘉、大竹林、大石坝等多板块集中亮相,且礼嘉地块首现新规。

八月下旬,重庆市土地市场将公开拍卖15宗宅地,其中礼嘉组团5宗地,两路组团4宗地,西永、大渡口、大石坝、李家沱-鱼洞、大杨石、大竹林组团各一宗地。在此15宗地中尤以礼嘉组团最为引人注目,这是2017年重庆首次大规模出让礼嘉组团的居住用地。其次,大石坝组团的宗地虽然体量较小,但地理位置优越配套亦较为成熟,而李家沱-鱼洞组团的地块位于龙洲湾靠近巴南区政府,体量大规划建筑面积近55万方,这两宗土地也势必引起开发企业的较大兴趣。礼嘉的部分土地拍卖公告中首次出现“自持+强制租赁”的附加条款,这也是重庆土拍市场首次使用这样的竞拍规则。

具体地块信息详见下表:

▌礼嘉组团

 两江新区礼嘉组团A标准分区A05-4/05号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积61919㎡,规划建筑面积111454㎡,起拍总地价80248万元,起拍楼面价为7200元/㎡,容积率1.8。

 两江新区礼嘉组团A标准分区A09-4-1/07号宗地,用地性质为二类居住用地、服务设施用地,出让面积95788㎡,规划建筑面积191577㎡,起拍总地价143684万元,起拍楼面价为7500元/㎡,容积率2。

 两江新区礼嘉组团A标准分区A21-4-1/06、A21-4-2/06、A22-1/06、A22-2/06号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积138393㎡,规划建筑面积187009㎡,起拍总地价145868万元,起拍楼面价为7800元/㎡,容积率1.35。

 两江新区礼嘉组团A标准分区A21-2-1/06、A23-2/05、A23-1/06号宗地,用地性质为一类居住用地、商业用地、二类居住用地,出让面积178221㎡,规划建筑面积195297㎡,起拍总地价166003万元,起拍楼面价为8500元/㎡,容积率1.1。

 两江新区礼嘉组团A标准分区A23-7/06号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积94631㎡,规划建筑面积113557㎡,起拍总地价96524万元,起拍楼面价为8500元/㎡,容积率1.2。

●  地块区位:五块地分别位于礼嘉板块的西北方和西南方,离G75兰海高速公路的距离适中,可快速到达北碚蔡家、冉家坝和新牌坊地区。其中三块地属于相邻关系,且部分拥有较长的沿江景观线,适合品质大盘的打造。随着礼嘉步入发展“快车道”以及其优良的规划和自然资源,礼嘉或成重庆主城最高端商圈与人居区域之一。

●  竞争楼盘:板块内竞争激烈,品质项目较多。礼嘉板块是众多高品质项目的聚集地,大牌开发商云集。板块内主要的改善型项目包括:龙湖九里晴川、金科九曲河融创玫瑰园、远洋九公子、华宇御澜湾等,另有超大型项目龙湖两江新宸和华侨城等。部分已销售项目的7月销售均价,龙湖九里晴川(13500元/㎡)、华宇御澜湾(19455元/㎡)、远洋九公子(11174元/㎡)、龙湖两江新宸(8628元/㎡)、华侨城天际湾(9826元/㎡)。未来,龙湖昱湖壹号也即将入市。

●  交通配套:板块内虽有轨道交通6号线,但此次出让地块位置离轨交较远,公共交通线路较少。目前交通以自驾为主,后期随着板块的逐渐完善,交通配套有望提升。

●  生活配套:地块周边配套目前不够完善,商业配套未来可依托龙湖打造的大型商业体以及即将开业的欢乐谷商业娱乐中心,医疗配套为金山国际医院,重庆市儿童医院,教育配套为礼嘉小学和礼嘉中学等。

●  另外,30日到期的3宗地均要求在项目开发建设过程中,受让人不得与参与该宗地竞买人及其关联企业之间进行土地转让或股权转让,同时规定:“竞买人有2家及以上(含2家),采用‘拍卖+竞自持租赁房屋比例’方式”,这是继“拍卖+评标”后重庆土地市场再出新政策,间接提高了竞拍企业运营能力和资金能力门槛。

▌西永组团

 沙坪坝区西永组团C分区C20-4-1-1/03号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积46005㎡,规划建筑面积55206㎡,起拍总地价13802万元,起拍楼面价为2500元/㎡,容积率1.2。

●  地块区位:地块位于大学城板块的较核心地段,隶属重庆沙坪坝区,受益于重庆高等教育资源的倾斜,是重庆主城西部热点新兴板块之一。大学城板块随着近年来交通及基础设施的改善,以及一批新兴产业孵化器和产业园的设立,区域未来发展可期。

●  竞争楼盘: 板块内楼盘竞争激烈,但本项目直接的竞品项目较少。在售楼盘有2个,国盛园墅和万达城,国盛园墅以洋房和联排别墅为主,7月销售均价为12500元/㎡左右;万达城7月高层销售均价为7700元/㎡左右,前期别墅售价在1万元左右,后期可能仍有改善型洋房或别墅型产品入市。板块内间接竞品项目还有龙湖西宸原著、金科天宸等改善型洋房和别墅项目,改善型市场竞争日趋激烈。

●  交通配套:地块交通较为便利。大学城板块公共交通布局较为完善,距离轻轨1号线较近,自驾可通过双碑隧道过双碑大桥走内环进入市中心。

●  生活配套:虽大学城板块为规划新区,但生活配套已有所改观,随着西街商业街不断改进和运行以及即将开业的U城天街商业和重医附属医院的运行,板块的各方面机能将逐渐完善。 

▌大石坝组团

 江北区大石坝组团G分区G20-1-2/02号宗地,用地性质为二类居住用地,出让面积23976㎡,规划建筑面积131868㎡,起拍总地价 79250万元,起拍楼面价为6009元/㎡,容积率5.5。

●  地块区位:地块位于大石坝板块盘溪路下沿道附近,属于重庆江北区,靠近观音桥商圈与沙坪坝商圈,无缝对接北滨路商业带,整体区位优异。大石坝-鸿恩寺板块位于主城核心区域,商业配套成熟,公共交通便利,拥有鸿恩寺和石门两大天然公园。随着区域内商业的成熟,以及规划中的红岩村大桥和轻轨站建设,该板块的地理优势和良好的发展趋势越发明显。

●  竞争楼盘: 板块内楼盘竞争较少,本项目无直接竞品。鸿恩寺板块内在售楼盘有2个,保利山庄和绿地海外滩,保利和绿地项目均以改善性住宅为主搭配部分高层,7月保利销售均价为13000元/㎡左右;绿地7月销售均价为10327元/㎡左右。两个项目均与项目地块地理位置相隔较远,项目地块未来的竞品可能更多来自临近板块如北滨路板块和南桥寺-石马河板块。

●  交通配套:地块所处区域交通十分便捷。大石坝地区公共交通布局完善,未来亦有轨道交通线接入,自驾可通过北滨路、石门大桥或红石路瞬息即达主城各大商圈。

●  生活配套:板块为成熟地块,目前生活配套较好,各级商业体系均已建立,医疗配套可使用爱德华医院和沙区人民医院,教育配套为科技实小与和济小学等。随着轨交的接入,未来生活配套将更为完善。

▌大渡口组团

 大渡口区大渡口组团N分区N23-1、N23-3-1、N23-3-2号宗地,用地性质为二类居住用地、其他服务设施用地,出让面积87721㎡,规划建筑面积216143㎡,起拍总地价 89770万元,起拍楼面价为4153元/㎡,容积率2.47。

●  地块区位:地块位于大渡口华福大道、跳蹬镇附近,属于建桥-钓鱼嘴板块的北部与华岩板块相临近,地块紧贴轻轨5号线在板块内区位具有一定地理优势。建桥-钓鱼嘴板块位于主城南部,拥有良好的自然与生态环境,紧邻华岩新城,板块内有两条轨交(5号线在建),整体发展潜力尚佳。

●  竞争楼盘: 本项目虽处建桥-钓鱼嘴板块,但与华岩板块的部分项目为竞争关系,未来竞争激烈。周围在售楼盘有2个,华宇锦绣花城和北京城建云熙台,7月华宇云熙台销售均价为7100元/㎡左右;北京城建云熙台(高端)7月销售均价为11000元/㎡左右。目前周围一公里左右有今年新进入的金地、荣和、金科等项目,未来竞争激烈。

●  交通配套:地块交通较一般。地区有轨道交通5号线通过,出行自驾前往主城各大商圈通行时间仍需1小时左右。

●  生活配套:地块周边配套目前不够完善,项目所处地块仍有大量待开发配套设施,但随着华岩新城的崛起,项目可以较便捷的共享新城配套。

▌李家沱-鱼洞组团

 巴南区李家沱-鱼洞组团Q分区G24-1/01、Q24-2/01号宗地,用地性质为综合用地(含住宅),出让面积151229㎡,规划建筑面积548083㎡,起拍总地价 274042万元,起拍楼面价为5000元/㎡,容积率3.6。

●  地块区位:地块位于李家沱-鱼洞组团的,紧邻渝南大道,属于重庆巴南区,龙州湾与鱼洞板块交界处,整体区位较便利。目前“南重庆”关注度不断攀升,巴南地块关注度高,区域未来发展可期。

●  竞争楼盘:板块内楼盘竞争较多,竞争激烈。临近的在售楼盘有3个,巴南府邸、中交锦悦和新鸥鹏拉菲公馆,巴南府邸和新鸥鹏拉菲公馆项目均以高层刚需住宅为主,中交锦悦高层搭配部分别墅,7月巴南府邸销售均价为5606元/㎡左右;新鸥鹏拉菲公馆7月销售均价为7925元/㎡左右,中交锦悦7月销售均价为7500元/㎡左右(高层)。项目两公里内有保利地产在6月夺取的地块,是未来强有力的竞品项目之一。

●  交通配套:地块所处区域交通较为便捷。项目紧临渝南大道包南线,离轨道交通3号线鱼胡路站500米,自驾车走渝南大道25分钟可达南坪商圈。

●  生活配套:板块较为成熟地块,目前生活配套较好,各级商业体系均已建立,医疗配套巴南区人民医院,教育配套为鱼洞二小。

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