产品系“赛跑”,融创咋个玩?

对不起

你只是有很多项目，但融创有5条超级IP产品线

文\潘永堂

过去，融创，以投资牛、营销牛闻名于业内，

但今天，融创开始以产品牛，继续先进同行！

今天，融创，成为一家擅长制造“产品系”的房企！

一条成熟产品线——表面上是城市能级、区位偏好、产品特性、风格调性、配置模块的高度标准化，本质上是产品标准化、客群细分化以及项目成本、品质、进度、溢价率的均好性体系。

某种程度上，在规模为王的房地产航道上，大中型房企都有必要打造N条成熟的产品线，不同的是融创，仅仅几年时间，就做到了。

15年时间，融创从0做到3600亿，也同步拥有“壹号院系、桃花源系、桃源系、府系、九府”等具有超级IP效应的5条高端精品产品线——客观的说，这些产品线在全国各大城市，因地制宜的快速扩张，既是对快速精准拿地的支撑，亦是融创产品力口碑的保证，最终形成“规模增长与产品力”均好发展的效应。

事实上，在地产TOP10中，融创，绝不是项目最多的、也不是进入城市最多，但正是这种对城市、区位、产品有着高标准的克制，实现了融创高产品售价、高去化率以及高端精品的品牌形象。

图：融创贵阳九樾府

不同产品系，不同故事

说实话，

没一定沉淀，

没一些案例，

房企是很难制造出一条“产品线”的。

在融创产品线体系，你会看到不同产品线背后有不同的初心、不同的目标客群以及不同的生活方式。

图：融创现有5大产品线

比如有些融创产品线是从客群定位出发，典型如针对城市顶峰人士的融创“壹号院”系，它亦是一家覆盖中国高能级的城市的超级IP产品线。从北京、到上海、再到重庆，“融创壹号院”总是在核心城市的核心地段，为城市中最顶峰的人群打造最先进的产品，这就是壹号院系的逻辑。某种程度上，融创壹号院，为融创注入的是高端基因，是融创迅速实现品牌升级的产品超级IP，也是与城市高端人群对话的“平台”。

融创产品线，在客群之外，还有从产品形态、风格定位出发的产品系孵化，比如著名的“桃花源”系，依托1000多年的苏州园林文化，一座桃花源，已是3000园林史。今天的融创桃花源，已不仅仅是一个高端楼盘，更是超越地产界的文化产品，是桃源文化的载体——它充分体现着融创对中国居住的独特理解，代言了融创对优质工艺的追求和呈现力。所以，桃花源产品系，为融创注入的是“文化基因”，是融创领会城市居住梦想、并且以的独特建筑、园林形式致敬城市文化、致敬未来人居的一种方式。

当然，客户更熟悉的是融创的“府“系产品线，这是一个选择在城市中心区位、更强调建筑设计感、居住品质感的产品线，倡导“让居住回归生活本原”。府系，为融创注入的是设计基因，是融创的精工超级IP。

所以，融创府系，是融创静心研磨产品、实现品质落地的尝试。

在西南重镇，“九府”新系来了

如今的西南，是融创的重镇。

从未来房地产来看，中西部已经是未来中国房地产的重要战场。类似北上广深、长三角、珠三角已经作为中国楼市的先行者，尤其是房价领涨者到高位，目前已经处于短中期的限价限购等限制性政策通道中。

2017年，融创西南区域实现总销售额540亿，而融创2017年的销售总额为3653亿元，西南区域的销售占比达14.78%；在西南市场的单价不高而在融创集团有相当占比的销售业绩，就表明西南市场的产品竞争更激烈。九府系能在西南各城市迅速布局，也意味着其产品生命力强，有竞争力。

这其中，重庆、成都、南宁、昆明、贵阳，这是西南地区5大直辖市/省会城市，更是融创布局西南的5大核心城市。而如今，融创西南在九府系扩张与品质并行的模式下，这5大省份已逐步落地全产品类别。

图：贵阳融创九樾府

“九府”系，这是融创西南原创的新产品线。

相比于壹号院、桃花源、府系，“九府”有何不同？

九府有“九面”

图：重庆融创九棠府

1面： 投资拿地面

轮动的明星城市+不变的“山河湖海”

城市布局与拿地策略，确实是融创的核心竞争力之一。

作为地产十强中相对比较“年轻”的企业，融创能在短时间迅速攻城略地、近乎奇迹的占位TOP10前列，其在拿地层面的“稳、准、狠”、对市场走向的准确预判，向来为业界称道。

就在刚结束的中期业绩发布会，孙宏斌就表示外界有很多开发商在学融创，一是学并购，并购方面我们是学习榜样，二是学城市布局。

事实上，融创对核心城市内具有核心资源、占位核心地段的超一线级土地，不惜代价拿下，成就了“壹号院“超级IP。而对山河湖海资源的先天苛刻，让“桃花源”有了最美绽放的空间。今天，也如同当年开展全国布局选择京沪津渝四大直辖市，辐射核心二线、从而高举高打，迅速成就融创中国“高端精品”好品牌形象一样，在西南区域，融创同样布局重庆、成都、贵阳、昆明、南宁5大冉冉升起的明星城市，并始终坚持拥有“山河湖海”的城市新中心去打造立足西南地域的九府产品线。

九为大，府为尊，融创西南九府系，凭借南宁九棠府、贵阳九樾府、重庆九棠府、成都九棠府和九阙府的热销和强大口碑效应，成为立足西南重镇杀出的又一高端精品产品线。

但与壹号院与桃花源两大IP不同的是，九府系，有后发优势，即承接壹号院、桃花源、府系之精髓，又在立足西南客群消费力、独特偏好，为高端改善需求而筑，这是“九府”系的城市拓展战略核心。

与一座城市仅一座壹号院、桃花源不一样的是，融创九府系可能一个城市2座、3座……。

2、 品牌战略面

不会造产品线的融创区域，不是好区域？

地产下半场，房地产行业逐渐回归产品原点，而对规模房企而言，决定产品力不是一个项目的孤芳自然，而是一条产品线所承载的故事、客群、品质、标准、复制性和业绩，每个规模房企，有一条或几条“叫好又叫座”的产品线，成为评价产品力的关键。

同样的业绩发布会，孙宏斌提到融创另一个为同行学习的点则是“第三就是学习我们的产品与服务，这些年我们的产品其实是做得较好的。的确，继外界熟悉的投资力、营销力、战略力过硬之后，融创这几年狠抓产品力，服务力，这给融创最根基、最持久的“升华”，更重要的是，融创在8大区域高度放权，拼业绩、拼产品、拼团队……融创8大区域虽然竞争，但却百花齐放，而在产品线维度，大部分融创区域都摸索、沉淀、总结出适合自己区域的超级IP产品线……不夸张的说，融创，这些年有一些业内“产品模范生”的评价。

这并非虚言和谬赞，就在融创壹号院、桃花源、桃源、府系、九府系这五大产品线中，壹号院属于头部产品，主要在城市核心地段布局；而文化地产IP桃花源则发端自苏州、上海、南京，是一个跨界IP，这两大产品线为融创树立行业的产品高端打造力段位。

融创5大产品线并非重复，而是有显著差异化。比如桃源、府系、九府系3大产品线，则相对更具高端改善性，分别由融创上海区域、东南区域、西南区域首创，并在各自区域深耕、下沉、加速扩张，当然也在展开跨区域的产品合作。

事实上，今天融创各大区域立足自己本地特色、文化背景、客群结构而制造的产品线，也支撑了各区域公司的业绩飞跃，当然，我们甚至已经很难区分——到底是因为区域的强大，催生了产品线的落地，还是产品力的强大实现了区域的强大，但这个问题已经不重要。

对比来看，今天的融创，或许是中国一线房企中少有一家鼓励区域公司层面孵化、原创产品线、并在集团层面加以扶持的企业。比如说，融创集团就要求西南重镇的九府系，也将跳出西南，在全国范围内合适的城市，合适的资源禀赋下进行“全国扩张”。

图：融创西南区域集团营销中心总经理张惠明

3面：客群战略面

融旧创新的新中产+战略

壹号院，服务城市顶峰阶层

桃花源，为中国身怀园林情怀的文人雅士而筑

府系，则以国际化设计与精工，成为新贵阶层优选。

谁，是九府系想要找到的“知音”？

融创给出的答案是“以新东方之道 应新中产之需”。

针对新中产，得益于融创根植西南区域15年的所积累的大量客户样本，融创精选了6470位“新中产”客户，借鉴吴晓波频道对新中产消费趋势的研究结论，对整个新中产的需求做了全面深入的解读。

融创的结论是：其一，新中产，是区别于传统中产；其二，新中产之新，来源其所处的当下时代之“新”。

当世界的焦点从几千年前的中国到欧洲、到美国，再到21世纪开始回到东方，在这个浪潮下，中国建筑回归东方审美，也自然成为“新中产”们的审美潮流。

某种程度上，建筑，都是时代的！

看得见的事实是，这些年无论是经济、政治、外交、军事，还是软实力的电影、艺术、文化等方面，“中国”代表一种“崛起”之符号，“中国故事”、中国之变开始辐射全球、也影响着全球，而且这个趋势未来只会更加强化，鲜明，而这也是融创在新时代，倡导“新东方之道”的时代大背景。

而新中产的消费观相比于传统中产也更具创新力，以80后、90后为主力的他们，有一颗中国之心，更有一双放眼世界的眼睛，他们重视品质，更重视“品质感”，他们重视房子，但更重视生活，他们愿意为情怀买单，只要这种情怀，真的可以与他们的内心形成共鸣！

4面：产品研发面

去老建筑、老院子、老画作里寻找‘东方”

找到新中产，建造新东方，是融创西南区域为“九府”系设定的路线图。然而客观地说，新东方、新中式主题，在当下的中国地产并不新鲜，甚至可以说已经成为主流。

融创凭什么让市场相信，“九府”系是新东方风格的真正代表？

首先是溯源，要做新东方风格，首先找到纯正的“东方”。

图：成都融创九阙府

纯正的东方，当然在王府建筑、古典园林里，于是就有了如下的关于融创研发团队的故事：

为了研磨建筑，他们考察目前现存的21座比较典型的宫殿王府，比如故宫、恭王府、雍和宫等，提炼其形制和精神。在九府系的“府尊”产品表达中，这些经典建筑的理念、行制、元素都得以以现代建筑手法创新呈现。

为了感受东方园林，他们游览观摩了中国南北33座古典园林，大到数千亩的颐和园、上百亩的拙政园，小到140平米的残粒园、240平米的锄经园。在“园韵”景观模块，传统中国古典园林的体验，以现代造园工法重现。

实体建筑、园林体现技艺，而古代的山水画则体现了情趣，以及深藏新东方的美学基础。为此，融创西南研究了87幅宋代山水画，包括《千里江山图》、《汉宫春晓图》、《江山秋色图》等名作，甚至一笔一笔的临摹，只为了把古人造园的美学精髓吃透，然后再与现代人需求融合，成为九府美学地产。

而3年近100次设计会议、1380余次材料式样，更是代表了九府的专注，迭代与精进。

5面：精神意涵面

让新东方，即好看，又好住

看过老建筑、老园子、老画作，是要把那些隐于历史中的经典原样复制于当代吗？

在中国曾经出现过很多“中式大宅”，这些建筑或是仅醉心于中式风格，在内部产品营造上也全面中式，在当下的现代生活场景下缺乏实用价值，更多成为“视觉里的中国”。

九府的新东方建筑，不只用来看，更要能用来住。

不只是视觉上的新东方，更是可触摸、能生活的新东方。

东方回归，当然有时代的基础，但东方的回归，体现在建筑上，却不应该是纯粹的复制老旧生活，而是因应新时代变化，以东方精神为本、创新世界建筑技艺而成。

用融创的话说就是“融旧创新”的二元审美情趣。根植于东方人居的审美传统、创新于西方建筑的现代精神，再加上九府设计师妙手创造，最终“以新东方之道，应新中产之需”成为优质。

6面：“府尊”建筑面

礼制，实乃东方之魂

所谓新东方，建筑层面所要做的就是复兴东方精神。

而东方精神之核心意涵，不外乎“礼制”二字。

礼制法度、秩序之美，是融创九府系在“府尊”模块中所强调的理念。

礼制与秩序，从静态的建筑外形、到动态的五进归家路线、再到落地于生活的生活空间，一一体现。比如融创参考中国传统礼制开造府系宅门，以“门户”体现礼制高下。选取传统官式建筑较高等级庑殿顶而提炼的屋顶、基座、墙身。太和殿的建筑形制，被以现代手法重新在九府系的高层建筑上呈现：底层、中层、高层分别对应基座、墙身、屋顶。

同样，五进院落的回归，则为新中产们寻回了久违的的生活仪式感，

一进礼：登堂门礼，登高望远；

二进序：礼序相迎，层层递进；

三进仪：中轴林荫，礼宾仪仗；

四进庭：水庭景墙，意境东方；

五进趣：照见风华，静享庭院。

某种意义上，回家就是一种归心之旅。

门外，是城市的喧嚣

门内，是心灵的静区

从纷繁城市到温暖之家，从踏进社区大门，心情变化就如一条舒缓起伏的五线乐谱一样！

再次，融创户型设计层面动静分区、静噪分区、家政分区、主客分区等现代设计理念同样是在对传统中国礼制致敬。老人房的半套房设计（将客卫设在父母房旁）、儿童房与次卧的套房设计，同样是中国传统尊老爱幼礼仪的体现。

更有趣的是，府尊最终要落地为生活，九府系为新中产们及其家庭成员设定了茗茶、对弈、读书、吟诗、抚琴、门球、品画、童趣8大生活情境。通过架空层的童享模块、泛会所模块、颐养模块、通用模块，让新中产悠然享受府尊生活。

7面：景观面

怦然心动的“引景入户”

园中有画，画中有园，这是九府的园林体验。

东方生活大美，由南宁九棠府的“造园”发端，再到贵阳九樾府、重庆九棠府的“引景入室”的“引园”，再到成都九棠府、九阙府将湖、河、园等优质自然资源融入园内的“融园”，九府意图打造融汇东西的新派园林。

“九府系”园林以中魂西技、古意今达的造园手法，截取《汉宫春晓图》画中九景，门、庭、园、巷、院、溪、石、林、花九境造园，让人遇见怦然心动的东方大美。

同时，在园区引入“全龄关怀、人性设计、互动均好”设计理念，打造儿童成长系统、健康运动系统、长辈休闲系统，将美渗透进生活的每一个点滴。

8面：你看不到的一面

      基于“研发—项管—服务”的闭环体系

再优质的设计，也需要开发、运营层面的实力保障。

融创的自信来自于“体系能力”！

而九府品质力的自信和放心，来源于融创西南“大项管、大研发与归心服务”三大体系。

包括品控、招采、运营、工程的大项目管理，形成了融创对于客户研究、需求，尤其是科研和营销的客户需求，通过这些来进行我们的产品研发，同时将这些结合大运营和大供求体系形成了融创“九府系”产品。

而房修、物业、客户关系在内的归心服务体系，将融创希望传递的价值理念、文化理念、服务理念完整地传达给客户，通过客户的延伸能够反馈到大研发体系下，最终形成不断的在产品过程中的一种迭代。

9面：九府之未来

九府，何止九府？

短短两年时间里，融创已完成了西南五省十城12座“九府系”作品的布局。

作为融创西南区域的原创产品线，九府系还将随着融创西南区域的城市扩容，继续选择“拥有山河湖海的城市新中心”展开全面布局。

创意地溯源、理性地回归、写意地表达、优雅地融合，这是融创对“九府”系列的宏观论述，也应当房地产企业制造产品线的一个思维逻辑模型。

小结

地产下半场

没有超级IP产品系的房企，想要又快又好，可能是个难题！

而这一轮房企“产品力”规模赛跑，融创，显然，又跑赢了！