15年来,30城房价变迁

中国30城房价史

近20年来，我国演绎了人类历史上最波澜壮阔的城市化进程。

而让我们感受最深的是2010年之后的分化，因为到了此时，任凭你再少年英俊雄姿英发，都只能仰望火箭筒一样升空的北上广深厦，看它们烟火一样激情四射的房价在各自夜空开着绚烂的花。

房价图的底端，还趴着沈阳贵阳太原和乌鲁木齐，这些都是存在于地理课本中的祖国的长城内外天涯海角，你我皆凡人，还没有那样潇洒，这里既不是大家梦想的家，也不是大家现实的家。

谁跑赢了？

这15年来，究竟是什么让一个普通人与另外一个普通人不一样的，既不是漂亮脸蛋也不是有趣灵魂，是他们脚下的那坨钢筋混凝土，那坨钢筋混凝土是在北京四环还是在安阳郊区，几乎定格了一个普通人在银河系赛道上的位置。

看看你的赛道的价格吧：

1）2002和2010年的各城市房价基本来自于统计局数据，而最后一栏“现在”的数据来自于焦点网等信息渠道，与统计局的有出入，我试图更真实的反应市场。

2）总体看，从2002年到现在，M2增长了8.22倍，真正跑赢M2的只有7个城市，北上广深厦+天津石家庄，福州合肥杭州一直到济南这一个系列，也算是基本追平，成都宁波南昌重庆长沙西安没有追上，最后的太原到沈阳，属于完全跑输，这一栏可以认为房价没有增长。

3）分段看，2002-2010年这前半段跑的快而后面跑的慢的，有杭州宁波，也有太原海口，有的是炒作太过，有的是因为资源经济衰落。后半段跑的快的基本是大省省会。

为什么？是什么造成了各自跑道的价格差异越来越大？

人口决定涨不涨

城市兴衰的一个主要指标就是人口。

30城的常住人口变迁：

1）自2000年以来，30城共流入6974万人，这超过英国或者法国的人口了，2000-2010年30城年均增长率2%，2010-2016年减缓至1.4%。

2）总的来看，2000以来人口增长比较多的城市是：北上广深+厦门天津合肥郑州+武汉成都+南京杭州，都超过了200万人。

3）分段看，2010年以来，人口增速比较高的是：北广深+厦天合郑+武汉石家庄长沙成都重庆，年均增长率都超过了1.7%，重庆增长的人口应该都在主城区，年增超过1.7%了。

4）人口增长速度一般的包括：福州济南贵阳宁波青岛南昌。

5）人口增速比较低的包括：西安昆明南宁沈阳大连长春太原海口。

小学生人数：

常住人口数据备受诟病，可以参考小学生数据加以对照。

综合常住人口和小学生数据，得出以下结论：

1）这些年来人口高速增长的城市包括：北上广深+厦门郑州，深橙色区域，这些城市是人口和小学生增速都高的城市，厦门基数小。

2）这些年来人口较高增速的城市包括：天津长沙成都石家庄合肥杭州南京武汉，浅橙色区域。

3）人口中速增长的城市包括：福州济南青岛。

4）人口低速增长的包括：西安宁波；人口停滞的包括：太原海口长春沈阳等。

用小学生增速与房价增速对比：

哈哈，应该像高善文博士一样做个漂亮的散点图，奈何我制图水平不行呀，只能看到强相关性。

1）只要是人口增长的城市，房价都是增长的，房价不增长的都是人口停滞的。

2）人口与房价背离明显的城市是：人口增速较高而房价涨幅不高的城市是长沙成都重庆，人口增速一般但房价涨幅高的是石家庄济南福州。

人口决定涨不涨，但是房价涨幅不完全由人口增速决定。

如何判断城市的兴衰，人口的聚散？我觉得分成几个条件吧，首先是硬条件，主要是城市的地理位置，既包括水路也包括陆路。然后是软条件，包括人，制度和文化。人的性格差别很大，世界上有东北亚这种吃苦耐劳的，也有热带地区唱歌跳舞热爱艺术的；制度呢，有高效的资本主义，也有欧洲那些高福利的，在我国呢，有南方民营经济发达的，也有东北官本位国营经济占主导的；文化呢，更准确的说，是指城市的综合性，如果只有某些制造业，城市会变成一个大工厂，产业一旦变迁，城市衰落的可能性非常高。

人口决定涨不涨，供应决定涨多少

为什么有的城市人口增速高而房价增速不高，而有的城市人口增速一般但房价增速高？因为还有供应侧，一旦供应超过需求，房子就是普通商品，而供需紧张的房子，才会体现出金融属性，具有增值保值功能。

15年来各城市商品住宅销售表：

每个城市的商品化程度不一样，广州上海江苏的商品化程度就比较高，北京河南湖南等等各种保障房经济适用房就比较多，上表是商品住宅销售数据，是非常准确的，下表是根据各地非商品比例调整出所有住宅数据，其中，北上广深天津杭州数据是准确的，别的城市是根据比例调整的，有误差。

15年来各城市所有住宅竣工面积表：

1）人口不增长，即使供应不大，房价也不涨，人口增长，即使供应大，房价也会涨，只是涨幅受限，所以说，人口是首要因素，人口决定涨不涨。

2）人口增速高，但房价涨幅并不太高的代表主要是长沙成都重庆，整个重庆市人口增速不高，但主城人口增速挺高，重庆应该看成一个小省，主城是省会。这几个城市的主要特点都是供应量大。

3）人口增速并非较高，但是房价涨幅较高的是天津石家庄，人口增速一般，但房价涨幅也不低的是济南福州，这几个也有一个共同特点，那就是供应量不大。

所以，人口决定涨不涨，供应决定涨多少。

关于经济增长不错，人口增速也不错的城市，房价如何？深圳和重庆可以做为两个极端的例子，深圳供应非常少，重庆供应非常多，在此产生了两种模式，深圳是香港伦敦模式，那就是“边际需求远远大于边际供应”，一线城市就是这种类型，供应太少，收入高的人群需求还没被满足呢，更别提低收入的人了，所以，这些城市的房价是以高收入人群的收入定价的。而重庆是充分供应市场，我国大部分三四线城市城镇就是这种类型，供应很大，房价是由低收入者的收入决定的。

其余城市，都处于深圳和重庆之间，也就是说处于“一线模式”和“三四线模式”之间，经济强税源足的城市可能卖地意愿弱一些，供应就少，而经济其实没那么强税源也不足又要搞建设的城市，卖地的愿意可能比较强，供应就会多。

未来供应

无法准确判断城市未来的供地情况，可以看一看最近三年各城市住宅土地交易面积，一般而言，三年的土地供应会影响到房价。

上表是2014年7月-2017年6月，三年间各城市住宅土地成交面积，你们自行判断。