重庆北区房价大涨12%的板块,迎来巨变,到底是坑还是价值洼地

最近的天气实在是太多变了，我出去踩盘，刚开始艳阳高照，结果没多会，就暴雨倾盆。悲剧啊，两次被淋成狗。前几天写个深圳楼市的现状，都被一堆炒房客组团骂，我就想不通了，写深圳楼市，关重庆炒房客什么事。

我说过了，写文章，我只看真实的数据和现象进行对照，尽可能减少自己的主观臆断，哪怕自己买的房子不对，血亏，也不会乱写，为了自己房子涨去歪曲事实。

当然2019年其实我离开过重庆楼市，结果被别人用我的名义写文章，背锅，所以被戏称背锅侠。所以，我只能承诺，我在一天，就坚持客观写，我不在了，后面别人写的就别让我背锅了。

今天的文章是干货板块分析，老规矩，又臭又长，其实就算写这么多，我个人觉得，对整个板块的研究也仅仅是冰山一角。

很多粉丝喊我们写悦来板块，这段时间，我们都在研究悦来板块，突然发现这个板块经历了去年的低迷后，今年的利好不断啊。而且房价也开始稳定地上涨，新房肯定是涨的，我就不说了，关键是悦来板块的二手房成交和挂牌均价也是稳定地上涨。

今天我就给大家分析一下悦来板块的情况。悦来板块的变化，要从今年7月底的一个官宣开始，这算是开发商和房产中介最喜欢的利好了。这个消息我认为是最近对悦来影响较大的。

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首先，我先给大家讲一下这个规划方案：

01悦来的规划变局

悦来其实在北区的位置相对比较尴尬，原因就是距离中央公园不近不远，没有像蔡家距离中央公园这么远，也没有像空港新城板块直接和中央公园接壤。

但其实你们弄错了一个问题，中央公园其实属于悦来，只是后来被拔高了，大家选择性忽略了，经常看土拍就知道，中央公园的土地拍卖，部分都是标注的悦来组团。但是今天的文章严谨一点，写到的悦来，不包括中央公园。

我们先看看文章开头说到的悦来国际会展中心北部片区的调整规划方案：

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先来看看调规的主要内容——涉及悦来板块未来的规划定位，用地布局，还有道路交通三个方面。

修改内容：

规划定位：坚持“会展＋”“智慧＋”理念，全面提升悦来国际会展城配套功能和服务水平，以会展配套功能为主，发展智能创新、文化创意、品质配套等功能。

用地布局：立足悦来国际会展城，整体统筹布局会展产业功能项目用地。以现状国博中心为核心，在外围3-5公里范围内统筹布局文化旅游等会展相关产业、配套以及智博衍生产业等，在北部片区预留约60公顷会展场馆及相关产业拓展用地，保障场馆承接能力。以预留用地为核心的1-3公里半径圈，后河以南布局会展中、上游相关产业，智慧产业。

道路交通：一条高速公路既绕城高速。四条主要对外联系通道：悦复大道、滨江路、悦港大道和悦港北路。通过“1+4”交通主骨架实现悦来会展城北部片区与周边区域的互联互通。结合生活性道路打造会展、智慧、创艺等“会展＋”“智慧＋”街道系统，规划南北贯通规划区的主要“会展＋智慧”大道及若干次要智慧街道。

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你们看下图，会发现，其实调整的这一块悦来的土地规划，主要是北边，连接中央公园和水土板块的。

仔细理解这句话：以现状国博中心为核心，在外围3-5公里范围内统筹布局文化旅游等会展相关产业、配套以及智博衍生产业等，在北部片区预留约60公顷会展场馆及相关产业拓展用地，保障场馆承接能力。

看明白了，就是悦来，未来的文化旅游和会展等产业配套，我们反过来可以这样理解，以后水土产业园的产业，还有中央公园的商业，最后会展和旅游都是到悦来。你明白了吧。

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其实说通俗点，这次的调规，我们看到的是悦来把水土，悦来，中央公园，蔡家，礼嘉五个板块连在一起，这个布局太大了，结果就是看起来悦来是四个板块的中心，但是其实产业在蔡家和水土，商业和商务在中央公园。

当然大家买房最关心的还是房价，我只能说，悦来太大了，真的这个板块太大了。

02悦来二手房均价上涨

悦来分为新房和二手房市场，新房一直涨，我就不分析，原因是因为土地价格上涨，我有个观点，就是房价的锚定效应，也就是土地价格其实是新房和次新二手房的价格锚。

悦来板块的老房子很少，不多，占据主导的都是次新房为主，所以悦来的二手房最近的价格是一直上涨的。整个板块楼盘这么多，但是二手房均价稳定同比去年上涨了12%。

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个别楼盘的涨幅更大，悦来的二手房也出现北强南弱的局面，北边的二手房建面1.8-2万的不少。

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整个悦来板块，贝壳挂牌的二手房，以次新为主，大概有1600套左右，并不多。但是最近后面几年，该板块的新房变成二手，然后过了2年限售的会越来越多，所以，这个板块的二手房价格，并不稳定，主要看后续二手房抛盘严不严重。

新房，我就不用分析了，一个字，涨，但是你要明白一个板块房价真正的走势，不是看新房，而是看二手房的成交价。

03踩盘悦来

悦来板块太大了，我刚刚上面重点分析的都是悦来板块的北边，也就是连接水土和中央公园的那部分，我又派了同事分别去踩盘悦来的其他地方，大家说得比较多的悦来汇，这是是重庆排名前列艺术商业公园，6月19日，就启动了动工仪式。

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从轨道6号线，到达高义口地铁站。这个轻轨站是离悦来汇最近的一个站点，大概距离1.2公里。这样的距离有点尴尬，开车鸡肋，走路脚累。我大概用了20分钟，走到了目的地。

项目的位置在悦来棕榈泉悦江国际旁。当然，也可以导航棕榈泉旁边的中国石油加油站，具体位置就在下图我标记的这块空地上。

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走到目的地，一块引人注目的蓝色牌子让我眼前一亮，上面写着12个大字“重庆市两江新区悦来汇项目”。

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为了再次确认我没找错地方，我一个箭步冲到门口正在洗货车的工人旁，露出真诚的假笑问道：大哥，你好，请问这里是在修悦来汇商业撒？

“是的嘛，才开始几天。”

“那大哥知道大概什么时候能修好呢？”

“这个不晓得唉，才开始几天，早得很，但是听说是要2年多3年，现在还在打地基，下面要挖15米。”

大哥这话，与网上说的 “地下三层”不谋而合，因为商业的层高一般都在5米左右。而且与两江新区官网说的，2023年整体竣工也大概能对上。

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图片源自购物狂

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“大哥，你住这附近吗？现在悦来的人气怎么样哦？”

“现在还没得啥子人给，你看周围嘛，没得啥子人住，国博中心那边好一点，旁边那个XX江庭附近还有点人。”

确实，就我从高义口地铁站走过来，1.2公里的路，没有超过15个人。这个商业周围看着很新，却难掩荒凉，包括旁边的某泉都感觉入住率很低。

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在感叹了3秒后，我征得大哥的同意，在施工门口，拍下了正在修建的商业。让我感到惊奇的是，好像我想象中的那么大。

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悦来汇数据：项目占地面积5.70万平方米，总建筑面积21.43万平方米。具体有多大呢？很小的体量，和中央公园几百万方比，就算一个社区商业了。

为了更加严谨，为了更全面看到这块地的全貌，我跨过了一座桥，走到了对岸，我又感觉，好像真的不大。我拍下了照片，大家可自行体会。

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当然，我还找到了这个商业的效果图，大家感受一下呢~

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图片源自购物狂

我这人写板块分析尽可能让文章客观，当然也会得罪很多人，实地踩盘的结果，我的感觉，和文章开头的规划一致，悦来板块只是一个承接旅游和会展等服务业，还有交通枢纽，并没有成为北区中心的潜质。

其实很简答，水土有高端产业，蔡家有中低端产业，中央公园有商业和商务，夹在中间的悦来呢？不可能去搞这些。

但是这也恰恰让我思考，会不会有大量的人居住这里，毕竟这里以后去水土蔡家上班，或者去中央公园商业都非常方便。

04人气欠缺的悦来

上面我说了我的设想，但是估计都是10年后的景象了，现在的悦来到底怎么样？人气匮乏啊！

我打了一个滴滴逛了一圈悦来。我的感受是，人都没见到几个，也没有找到能用的素材当照片。于是我问了师傅，现在哪里人气较高？我想去看看。

很巧的是，师傅告诉我，XX江庭还有人住。我一听，这不就是跟前面大哥说的一样吗？于是我让师傅拉我去了。下车后，我确实在这里看到了人烟的气息，至少有底商了，有吃饭的地方了。

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我跨进一家饭店，点了个番茄鸡蛋盖饭，问了一下，老板，目前悦来的人气，有些什么商业之类的。她很干脆地告诉我，逛街要走鸳鸯，或者去欢乐谷耍嘛。我小声地反驳，欢乐谷不是在礼嘉吗？她一本正经回答：是呀，我们都是走那些地方耍给。然后我默默地没说话。

但是这个侧面也反应出，现在的北区发展还需要等好几年后了，中央公园，蔡家都没有真正意义上的崛起，反而北区我原来一直看好的礼嘉，在北区新兴板块里面崛起得较快。

05悦来的开发商和土地价格

我说过了，要了解一个板块一定要了解这个板块的土地价格和开发商情况。下面的图片和数据来自锐理数据。

看开发商的拿地情况，我们也会发现，悦来板块和我们最开始说的一样，北强南弱，其实你现在无法理解，但是你亲自去一趟悦来就明白了，地形的制约，悦来被切割得厉害，相对发展的地方，恰恰是会展中心往北一块，反而高义口那边就相对弱些了。

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图片源自重庆锐理数据

01

悦来兴城

拿地时间：2020-11-25

容积率：1.31

成交楼面地价：5901元/㎡

性质：二类居住用地、商业商务混合用地

项目：无

02

保利

两江新区悦来组团C分区C04-3、C09-1、C18-2-1、C18-2-2地块

拿地时间：2020-11-24

容积率：2.0

成交楼面地价：9424元/㎡

性质：二类居住用地

项目：无

03

保利

拿地时间：2019-05-30

容积率：2.20

成交楼面地价：9780元/㎡

性质：二类居住用地

项目：保利和光尘樾

04

万科

拿地时间：2019-05-29

容积率：1.50

成交楼面地价：9653元/㎡

性质：二类居住用地

项目：万科·未来星光

05

香港置地

拿地时间：2018-12-28

容积率：1.50

成交楼面地价：6520元/㎡

性质：二类居住用地

项目：香港置地云山岳

06

旭辉+华宇+华侨城

地时间：2018-06-28

容积率：2.39

成交楼面地价：5990元/㎡

性质：二类居住用地、服务设施用地、商业用地、商务用地

项目：江山雲出

拿地时间：2018-06-27

容积率：2.75

成交楼面地价：5510元/㎡

性质：二类居住用地、商业用地、商务用地、娱乐康体用地、其他商务用地

项目：御璟悦来

07

华侨城

拿地时间：2018-04-03

容积率：2.59

成交楼面地价：9114元/㎡

性质：二类居住用地、娱乐康体用地、其他商务设施用地、文化设施用地、服务设施用地、商业用地

项目：无

08

荣安

拿地时间：2017-12-22

容积率：1.10

成交楼面地价：8485元/㎡

性质：二类居住用地

项目：柳岸潮鸣

09

首钢

拿地时间：2017-04-01

容积率：1.00

成交楼面地价：11711元/㎡

性质：一类居住用地

10

友华+龙宇

拿地时间：2017-01-25

容积率：2.11

成交楼面地价：6025元/㎡

性质：二类居住用地

项目：蓝光悦江府

11

北京城建

拿地时间：2016-12-20

容积率：2.47

成交楼面地价：5383元/㎡

性质：二类居住用地、服务设施用地、商业用地

项目：北京城建龙樾生态城

12

融创

拿地时间：2016-12-20

容积率：1.53

成交楼面地价：5719元/㎡

性质：二类居住用地、服务设施用地、商业用地、娱乐康体用地

项目：融创望江府

13

融创+葛洲坝

拿地时间：2014-08-14

平均容积率：1.84

平均成交楼面地价：3166元/㎡

性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

项目：融创国博城

14

北京北辰

拿地时间：2016-07-15

平均容积率：2.14

平均成交楼面地价：3032元/㎡

性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

项目：北辰悦来壹号

15

悦来投资

拿地时间：2016-01-20

容积率：1.32

成交楼面地价：2835元/㎡

性质：商业用地

项目：重庆国际博览中心

16

木鱼石

拿地时间：2014-01-08

容积率：1.20

性质：商业用地

项目：水木熙悦里

17

首都机场

拿地时间：2013-09-29

平均容积率：1.78

平均成交楼面地价：3151元/㎡

性质：二类居住用地、商业用地、商务用地、中小学用地

项目：首地江山赋

18

北大资源

拿地时间：2013-02-06

容积率：1.60

成交楼面地价：3187元/㎡

性质：二类居住用地

项目：北大资源悦来

土地的价格和情况我就言尽于此，地价的作用，我也反复写过很多次了。这个就不能深入解读了。

06总结

总的来说，悦来从位置上看，的确是北区兴新兴板块的中心，但是只是地理位置；从商业，商务的角度看，北区的新中心，还是中央公园，不过需要多久，能不能成功，这不是我能预判的。

蔡家、悦来、水土、中央公园、礼嘉，这几个板块，我看规划，是要连成一片，文章中已经写了，蔡家和水土的产业，中央公园的商业商务，加上悦来的承前启后。

不过，预料之中的是，北区另一个新兴板块——礼嘉，发展相对要成熟很多。我原来看好礼嘉的逻辑被很多人笑话，就是我看好儿童医院。

但现在太早了，这几个板块的房价已经没有多少漏了，开发商把这些都估算进去了，这几个板块要多少年，多少人口去填，我不敢算。

再说句个人感受，在“重视”方面，悦来低于礼嘉和中央公园，更加放慢了从稿纸到落地的时间。

现在的问题是悦来未来的走势？我还是原来的判断，中央公园活，则整个北区四个板块活，这个需要时间，而且不是短时间，同样一个事物具有两面性，成功和失败也是共生的。

对于买房，我在2019-2020年给大家的建议是买空港新城去搏，中央公园起来，空港新城最近，较先受益，哪怕中央公园起不来，空港新城的人口承接老两路，也不会太差。结果证明我还是对的。

至于悦来板块，我看好的楼盘就分化严重了，看好几个改善高档住宅，价格不贵的，之前这几个盘还被八臂神树吐槽写过，就是价格二手房比新房便宜，可惜， 今年这几个盘还是被中央公园影响涨了，没什么漏可捡了。

对于悦来买房建议：

限价的新盘，你们知道我说的哪个，就是一边维权一边抢房的，但从性价比角度，确实值得买，不过WQ那事，不在我考虑范围内了；

去买次新，但是要能熬和耐心了，便宜不好捡；

最后我总结一下，悦来靠自己很难走出独立行情，这里适合购房者群体倒是很多，有刚需，也有改善。我个人建议纯投资就必须细化选次新了。这里硬伤还是比较多。

下次还要踩哪个板块？大家可以留言告诉我们，留言最多的，我们会安排去踩盘，最后看累了，别忘记点个在看和赞！