成都林家坝板块深度解析 区域发展潜力与短板并存 置业价值与争议点全面剖析

在如今的土拍市场里，林家坝三个字的含金量各家房企都明白，因此只要一有地块上市，就能掀起一波热潮。

但是对比攀成钢、浣花溪、大源等老牌房产板块来说，林家坝还只能算是个小萌新。缘何这样年轻的板块能有如此大的热度，是虚张声势还是真的内有乾坤，今天就一起说道说道。

2022年年底之前，林家坝还不叫林家坝，它还是大家嘴里的潘家沟，以至于现在板块内有地块上新时，命名都是潘家沟村XX地块。

2022年8月，中生科创谷策划及城市设计的招标公告发布，潘家沟被纳入“中国科创生物谷”规划研究范围。而“中国科创生物谷”是锦江九个智慧产业园之一，根据规划将建成一个投资500亿的生物医学产业集聚区。

2022年9月，林家坝TOD落定，这是潘家沟首个TOD项目，用地面积约950亩，总投资预计145亿元，将形成“一心、两轴、四片区”的城市空间格局。至此，潘家沟开始被称为林家坝。

规划加身，百亿投资，林家坝开始热了，但还没有火，这时候就需要添把柴，万科就出现了。

2023年4月，万科抽签拿下潘家沟74亩地块，同年8月，确定案名为万科朗拾交子，同年10月，取证入市。2023年下半年的楼市已现颓势，但万科以3万均价、350万购买门槛、半年500套的销售业绩，正式点燃大众对板块的热情。

花无百日红，林家坝一时的火也许可以称之为偶然，但如今依旧保持热度，则说明它确实存在价值。

林家坝的火热依靠的不仅仅是规划，还有它天然的地理优势。左边是交子金融商圈，右边是白鹭湾科技生态园，半径三公里内占据着成都最强的资源，可谓是想不火都难。

交通

林家坝板块是锦江大道、锦华路、锦阳大道、绕城四条大道围合的区域，以林家坝TOD为核心，串联起了9号线和20号线，但不管是地铁建设还是TOD建设都需要时间来落实。

教育

围绕林家坝TOD，板块内规划的有以TOD命名的幼儿园、盐道街小学、川师附中、成师附小。

其中盐道街小学规划总建筑面积为4.55万平方米，计划30个班，包含新建标准化运动场、普通教室、专用教室、报告厅、体育馆等多功能教学用房，川师附中总建筑面积约17万平方米，初中48班、高中48班，包含教学楼、综合楼、宿舍楼、体育馆等核心建筑。

商业

除了金融城和白鹭湾的商业资源可共享之外，林家坝TOD周围有两块50多亩的商业用地和一块住兼商土地，计划打造超百米城市地标，通过交子绿廊与金融城双塔遥相呼应，但落成同样需要时间。

生态

板块内并无现有的生态资源，但距离中和湿地公园、白鹭湾湿地公园、交子公园都在3公里左右，周末想要溜溜娃还是可以实现的。

医疗

板块内规划有锦江国际医院和国际养老基地，计划将联合省内外优质医疗资源打造锦江国际医疗健康中心，开车的话也能抵达华西医院和华西附二院的锦江院区。

虽然地处黄金位置，各项配套未完全落地也仍有盼头，但林家坝同样有自己的短板。

首先就是生研所，生研所的存在阻隔了金融城和林家坝的直接贯通，车辆和行人需要绕行，很多断头路亟待打通，这也延缓了片区的快速发展；其次就是城中村，大量老旧厂房让片区内的城市界面混乱不堪，真正完成拆迁需要大量时间；最后就是墓园，人家的房子是江景房、湖景房，买了这里成了墓景房，搁谁都不舒服。

林家坝就是这样，优点和缺点都很明显，如何取舍全看你愿不愿意等。

从目前看来，林家坝至少是个被资本看好的区域。

从2022年底到今年4月，林家坝已经出让了7宗土地，楼面价从22年年底的接近1万3到去年的1万5也就用了4个月的时间，而从1万5到接近2万5，也就用了1年的时间。

新房售价也是一路飙升，从最初的限价不到3万到3万5再到如今的不限价。目前板块内在售的新房有城投置地鹭湾锦上映、能建锦誉府、锦江颂、西派交子、金茂璞逸锦江、交子峯荟，最高单价已经在4万5左右。

据成都市公共资源交易服务中心此前发布的公告显示， 11月15日将有4宗地块进行转让，其中就有一宗约33亩的地块位于林家坝，楼面起拍价为18000元一平，而这也是林家坝板块内起拍价最高的一宗土地。

另外，在锦江区公布的2024年供地计划中，有8宗地块都位于林家坝，这就意味着未来2到3年里，林家坝都是锦江区的土地财政主要来源，也是锦江区的重点发展区域。

锦江区2024住宅供地图 黄色为住宅

规划有了，资源有了，关注度有了，那价值兑现还会远吗？

总结：

●林家坝板块的坐落左右逢源，衔接着成都最尖端的各项资源，可谓是专门为高净值人群诞生的板块。

●目前虽缺乏现成的资源，但商业、医疗、教育等配套多有规划，且学校方面是优势，为了孩子上学的家庭也可以考虑。

●板块的优劣势都很显著，但一个热门板块的形成总是需要很长周期的建设，成都如今的头部板块大多都经过了十年多的发展才形成，想入场就要经得起等待。

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