4月销售面积环比跌20%且同比降4%,新开工升势不减

5月15日上午，国家统计局公布了2018年1-4月全国房地产行业的各项数据：1-4商品房销售面积、销售金额较去年同期小幅增长，但整体增速持续回落趋势依旧。房地产开发投资额同比累计增速高位运行，增长后劲略有不足；得益于企业资金层面宽裕和高周转需要，新开工指标持续向好；房企拿地主要跟随政府供地节奏，土地购置面积增速保持着正负向小幅波动，整体楼市也在调控中谋求着新的动态平衡。

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4月销售环比锐减20%且同比跌4%前4月销售金额、面积累计增速持续回落

2018年1-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%。商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%。

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2018年4月，商品房销售面积、销售金额环比均出现20%左右的下降，同比去年面积微降4.1%，金额上涨5.8%，整体商品房均价依旧保持高位；从1-4月整体来看，面积、金额增速双双回落，调控效果逐步显现。从销售区域来看，东部地区的市场热度持续减退，成交规模降幅在不断扩大；而西部、中部、东北部虽然同比上升，但增速也都在出现了明显下滑，增长势头不可持续。

事实上，虽然数据层面显示市场降温显著，但值得关注的是，局部市场热度偏高仍是不争的事实。一方面，很多城市通过限制供应来控制成交规模，诸如西安、成都基本都处于库存见底，“无房可卖”的状态，另一方面，部分城市的房管局也采取限制备案套数等方式来为市场“降温”，以此保持成交数据的平稳性。在这样层层调控下，反映出的数据难免“失真”。

展望后期，销售金额、面积增速保持回落将是大概率事件，在调控政策保持稳定性的前提下，居民购房投资的乐观预期也将逐步恢复理性，且随着“刚需优先”等偏向性政策的实施，这类成交需求会缓慢释放，对市场也不会造成太大的冲击。

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前4月开发投资额同比累计增速保持10%以上后期仍将有望保持升势

2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

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4月单月，全国房地产开发投资额为9301亿元，环比下降了11%，同比上升10%，投资开发情况好于去年同期；从1-4月整体来看，开发投资额累计增速依旧高位运行，同比累计增速达10.3%，与1-3月不相伯仲。

之所以能保持较高的增速，一方面源于企业新开发意愿较强，得益于前期良好的销售，资金层面相对宽裕；另一方面，虽然目前调控层面依旧趋严，但“因城施政”的调控方针为许多三四线和高库存的二线城市带来了新的机会，房企也不断开始寻觅新的投资标的，因而开发投资额实现了稳步增长。

预计后期开发投资额有望继续保持增长，但上升空间并不是很大，一方面楼市去杠杆政策依旧，2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松；另一方面市场量价已成调控“标尺”，热销可能引来更严格限制性政策，政策不确定因素也会对房企投资产生一定的负面影响。

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新开工保持去年下半年以来稳步上升态势土地购置增速由正转负小幅波动

2018年1-4月份，房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速回落2.4个百分点。其中，住宅新开工面积38079万平方米，增长9.4%。

2018年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，1-3月份为增长0.5%；土地成交价款2391亿元，增长13.6%，增速回落6.7个百分点。

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4月，新开工面积达17164万平米，同、环比分别增长2.9%和1.8%，房企新开工意愿还是比较强烈的。究其原因，主要有以下几点：

一是开年以来部分城市的预售证审批有所放松，很多城市都在稳步推货，以上海为例，4月的商品住宅供应量达到了106万方，创调控以来的单月新高；在这样的背景下，许多房企也加快了周转速度、推货节奏，旨在加快资金的快速回笼。

二是业绩会刚过，房企2018年投资计划基本出炉，上半年算是企业资金较为充裕的时段，也为加紧工期提供了强有力的物质基础；

三是随着天气逐步转暖，北方部分城市也迎来了开工期，很多项目都在加紧项目开发进度，因而新开工面积有了显著增长，预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长，增速将趋于平稳。

此外，2018年1-4月全国土地购置面积增速持续波动，再次由正转负，降至-2.1%。事实上，土地购置面积增速自2017年高位回落以来，一直保持着小幅波动，开发企业的土地购置面积基本跟随着各地政府的供地节奏。两会闭幕后，一二线城市也陆续公布了2018年土地供地计划，供地规模“松紧”不一，也客观上造成了企业拿地量的不确定性，预计后期全国土地购置面积增速仍将保持小幅低位波动。

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商品房待售面积降幅收窄商业库存增加风险不容忽视

2018年4月末，商品房待售面积56687万平方米，比3月末减少642万平方米。其中，住宅待售面积减少645万平方米，办公楼待售面积减少24万平方米，商业营业用房待售面积增加75万平方米。

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2018年4月商品房的待售面积稳步下降，比3月末减少642万平方米，但因4月单月销售面积环比回落，导致了降幅的收窄，库存量仍处于下降通道过程中。得益于三四线的市场成交表现良好，住宅待售面积下降显著，较3月末减少654万平方米；对比之下，商业营业用房待售面积不减反增，基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长，销售的风险不容忽视。

文章转载自克尔瑞地产研究